陆家嘴论坛是一个金融领域的专业性论坛，由上海市与原来的“一行三会”现在的“一行两会”共同主办，今年是第12届。

虽然关键词都是大金融领域的话题，但由于房地产与金融的关系实在太密切，所以房地产从业人员也都比较关心。

也有直接讲到房地产的。印象最深的，是2019年6月13日银保监会主席郭树清的发言，关于房地产的这一段今天读起来依旧辣眼睛：

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。……历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

但今年的陆家嘴论坛，翻遍刘鹤副总理、易纲行长、郭树清主席、易会满主席的发言，只字未提及“房地产”。

记忆中，郭树清只要讲中国金融风险大都会讲到房地产金融风险，今年的陆家嘴发言他没有直接讲金融风险。

陆家嘴论坛被认为是下半年金融领域政策走势的风向标。从刘鹤副总理和几位金融主管部门掌门人的发言看，2020年的房地产金融政策将沿续既有的政策措施，基本不会有变化。也就是保持稳定的意思。

前面说了，房地产与金融政策、金融市场是强关联，2020年，直接的房地产金融政策是保持稳定，但货币政策、财政政策、金融市场、资本市场却在发生变化，而且是巨大的变化。

财政货币政策，全国两会的政府工作报告已经讲了，今年政府债务规模扩张至8.5万亿，加上上半年三次降准释放的1.75万亿，注入的流动性达到10.25万亿。刚召开的国务院常务会议要求金融系统全年要向企业让利1.5万亿。

未来，降息不无可能，但要看实体经济和CPI走势;专家说，下半年还有降准空间。4月20日央行宣布5年期以上LPR下调到4.65%，房贷利率已是史上最低，虽然6月份LPR大概率不会调整，但专家称2020年还会再创历史新低。从刚需房贷成本的角度看，这是买房最好的年份。

三位主管领导昨天的讲话稿，相信很多人都看到了。我们重点摘出几点来分析：

易纲：下半年，货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模的增量将超过30万亿元。

而2019年社会融资规模增量为25.58万亿元(比上年多3.08万亿元)，这意味着今年比去年多增4.5万元;2019年全年人民币贷款增加16.81万亿元(同比多增6439亿元)，这意味着今年比去年多增3万多亿元。

后一个人民币贷款指标对房地产更有意义。多年来，与房地产直接间接相关的贷款，占比超过四分之一，高的年份达到三分之一。

2020年，流动性是非常宽裕的，贷款是相当容易的。流动性宽裕到什么程度?有些上市公司募到的资金，有些国企拿到的贷款，用来买理财产品了，因为拿到的钱成本更低，可以买理财赚差价。

今年全年有近20万亿贷款，就看你所在的房企能拿到多少了。

郭树清的讲话特别有意思：

1、这不是最后的晚餐，因而需要为未来的日子留下余地。各国已经出台的财政金融刺激措施，规模和力度之巨大史无前例。建议大家三思而行，应当为今后预留一定的政策空间。我们不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。——这是针对其他经济体的财政金融政策讲的话，同时回应了全国两会前有关我国财政赤字货币化的争议。

2、世界上没有免费的午餐，怎么能够让这么多中央银行开动印钞机，去无限量地印发货币呢?金融业内人士不能不懂得，开出空头支票也必须付出代价。——这还是针对其他主要经济体的央行讲的。

3、金融体系富有韧性通常是经济强健的表现，但是当实体经济尚未重启，股票市场却高歌猛进，这种情况很难让人理解。——这是针对股票市场讲的。中国A股虽然不属于高歌猛进，但比实体经济的表现要好多了。不知道郭树清的意思里包不包括我大A股。

4、通货膨胀也有可能卷土重来。——2020年下半年至2021年一季度，最怕的还不是通胀，而是通缩。

5、还需要考虑的是，大规模刺激政策将来如何退出。进入的时候，四面八方都欢欣鼓舞，退出的时候可能将十分痛苦。2008年的“量化宽松”刺激政策到现在为止还未完全消化。——事实上，我们自己，2008年4万亿刺激的后遗症也还在。当然，那次大刺激救了一批濒危的房企。

易会满：全球流动性充盈甚至泛滥是大概率事件，面对资产荒，中国市场应更有担当。

易会满讲的应该是资本市场的资产荒，尤其是有价值资产的资产荒。但“资产荒”这个词，也可以用于整个资产市场，当然必须包括不动产。

过去40年，是中国的黄金40年;过去20年，是房地产的黄金20年。

过往40年中国经济的发展路径，不可复制，有专家说，好日子已经过去，坏日子正在前面，我们无法认可也无法否认，但有一点可以看到，新的冷战大幕正在徐徐落下。年轻一代要做好过苦日子的准备。

也不要再用过去20年的经验，纯粹是投机、投资的眼光来看房地产，外部环境、内部环境、行业环境，都完全不适用了。

但在资产荒时期，存量的优质不动产依然是机构较好的投资标的，而优质不动产则是个人保值增值的较好标的。我们之前写过，有余钱的中产阶层，是在国内进行资产保值，金字塔顶端的富人，则是在全球做资产配置。

在通胀时期，尤其是通缩时期，对保住工作收入稳定的群体来说，不动产仍然是最好的对抗工具。

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