瑞威资本：房地产金融CFO50（5）三道红线下的的声音——立足科学，严谨践行

2020年10月19日 10:55:32     海峡都市报电子版

　　2020年的下半程,“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍,让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋,“中国房地产金融CFO50论坛”(后简称“CFO50论坛”)于9月16日在沪隆重举办。

　　本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO,以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)与上海交通大学上海高级金融学院联合主办,上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

　　本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题:

　　01“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读

　　02房地产融资面面观

　　与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞,逐步形成了共识,即本次论坛的主题思想:拥抱监管,顺应大势,知变图新,继往开来!同时,站在CFO 的专业角度,嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨,最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议,代表了地产界CFO的心声。

　　以下,我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议,分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。本篇文章为第五期——“三道红线”的声音:立足科学,严谨践行。

　　本次论坛讨论当天,众多资深房地产财务专业人士济济一堂,自然免不了在技术和实操层面对当前政策中具体的指标和会计认定做了一番探讨。探讨过程中,与会嘉宾们基于使政策更好服务监管意图并且更好的落地执行的初衷,提出了若干意见或者建议,这亦是本次论坛宝贵的财富。若上述意见或者建议能被监管层进一步听取、沟通或者采纳, 那将成为本论坛点睛之笔。

　　在“三道红线”中的剔除预收款的资产负债率,从公式计算角度出发,分子把预收款扣掉是合理的;但是分母把预收款从总资产全部扣掉是欠妥的。仅预收账款剔除可能不科学,因为预收账款涵盖着很多未结转的利润。是否应该把潜在利润权益放回净资产再进行资产负债率的计算?

　　“三道红线”中的现金短债比分子是扣掉受限制的货币资金,分母是短期有息负债。分子的计算是存在争议的,因为受限制资金在国内年报跟香港年报的披露方式不一样。国内基本没有披露受限资金,而香港年报将销售监管资金列入受限资金,销售监管资金是用于支付工程款的。从纯计算上,依据国内年报计算的现金短债比占优。

　　房地产企业特有的不同融资模式,对于股和债的认定标准是什么?

　　一项金融工具被认定为债还是股,不取决于其名称,而需要依照该工具所具体约定的交易各方权利义务来确定。因此,永续债、优先股、可续期债券、简记债券等即可能是债,也可能是股,或可能是一个同时拥有债和股性质的组合金融工具。公司发售的永续债、优先股等金融产品所具体约定的交易各方权利义务可能不同,因此不能简单笼统的依照名称直接比较。“是否能无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务”是判断金融工具是股还是债的关键。

　　以永续债为例,由于满足一定条件后可以将永续债分类为资产负债表中的权益项,因此近些年来多家房企通过发行永续债,以达到降低资产负债率的目的。那么在判断永续债是否符合权益定义时通常会考虑哪些因素呢?比如:(1)有没有债权人回售条款;(2)有没有担保条款,如果该工具要求企业在潜在不利条件下通过交换金融资产或金融负债结算(例如,因被担保方违约而造成的支付义务),该工具就导致企业承担了合同义务。在这种情况下,发行方对于发行的金融工具应当归类为金融负债;(3)清偿顺序是否后于发行方发行的普通债券和其他债务;(4)当赎回日不是发行方清算日且发行方能自主决定是否赎回永续债时,发行方应当谨慎分析自身是否能无条件地自主决定不行使赎回权。常见赎回激励机制是利率跳升机制,例如在上个付息期末的利率基础上调升300基点。市场上大部分普通永续债均是此类,但与以往不同的是这种情况下并非一概计入权益工具,而是谨慎判断,政策的天平开始有所倾斜。如果要将永续债计入权益,那么对于跳升利率有一定要求,即利率跳升次数有限、有最高票息限制(即“封顶”)且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平,或者跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。(5)有没有交叉违约条款。在降杠杆的需求下,许多金融机构也在研发一些新的或者定制化的金融产品,具体条款纷繁复杂。

　　发行人判断会计上是股还是债,应该根据回购义务、担保条款、清偿顺序、利率跳升机制、交叉违约条款等综合因素来判断。如有任何一项导致发行人无法避免交付现金或其他金融资产的合同义务,就会落入债务的范畴。

　　在财务指标口径上,很多人经常问是全口径指标还是权益指标?并表指标还是非并表口径?或者操盘指标或者是非操盘指标?如果不说明清楚,数字是很容易乱的。

　　“三道红线”是否是评价房企经营好坏的试金石?例如同样净负债率水平的房企有些可能是存在风险的但有些却未必。监管指标是某个时点的静态指标,实际上房企的发展是动态的。

　　立足科学,严谨践行

　　这些具体、专业而又对指标结果影响重大的参数或者性质认定,将会对政策最终如何实施以及实施的效果带来重大影响。目前”三道红线”的计算方式是否还会有所调整?是股是债的认定在会计界、金融界和监管层面能否形成统一的标准?我们将记住这些问题,不断跟进行业的发展和政策的变化,凡此种种,都将成为后续CFO论坛的一个又一个议题。

　　让我们拭目以待!

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