将诸多因素纳入城市更新的考虑之中，开发难度也随之增大。以挑战较大的办公、商业，以及公共空间产品为例，这些改造需要在同样一个空间范围内适用各种人群。周兴解释道：“比如说商业类的改造，若涉及土地性质的变更，那产权是否带有瑕疵？法律法规允不允许？新用途是否能获得政府审批？所以实质操作须与政策环境、法律法规相匹配，过程还是很复杂的。”

但在客观上，他认为这样的政策将会逐步推动房地产市场良性发展。“房地产行业作为中国现在最大的行业，与金融行业密切相关，对于经济的稳定发展作用不言而喻。”

另外，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

实际上，随着房地产存量时代的到来，在北上广深等城市，通过城市更新来获取项目已成为不少房企参与城市开发的重要途径之一。

租赁市场作为房地产调控长效机制的重要一环，其稳定与否涉及到民生福祉。2020年的中央经济工作会议中对租赁市场着墨颇多，其中提及，要解决好大城市住房突出问题，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

“三条红线”对行业短期冲击明显

这也意味着，城市更新是更加考验企业综合实力的领域。他认为，企业在参与城市更新时，需要对当地的政策、法规，乃至人文历史、发展脉络都非常熟悉。此外，城市更新项目大都开发周期较长。“所以需要企业有雄厚的资金实力，至少有大量的长期资金。”

城市更新考验企业综合实力

同时，在土地供应方面，要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

但与以往的房地产开发相比，城市更新的内涵更为丰富。在开发逻辑上，周兴认为，企业应该理解“城市更新是随着城市功能调整和升级而发生的，实际上最大的主导方是政府”。

周兴认为，“三条红线”调控非常精准。“‘三条红线’其实管的是金融业，就是要严控房企在金融机构中的融资行为。短期内对所有房企都有较大冲击，尤其是高杠杆企业，这个从资本市场上的一些表现就能看出来。”

随着中央经济工作会议的闭幕，新一年房地产市场走势成为业内各界的关注点。

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

缺乏相应的金融工具，是制约长租模式大规模复制的重要原因。周兴表示：“相信随着国家对于租赁市场的重视度提升，未来会有相应的金融创新。”

与此同时，后续行业的竞争格局也面临新的变化。“（房地产企业）座次表的变化不会像之前那么剧烈。”周兴认为，前一个阶段，地产行业部分企业加杠杆比较快，实现迅速扩张和行业赶超。但随着“三条红线”政策逐步落实，行业的集中趋势将逐渐放缓。“因为房企很难再依靠负债的方式去扩大规模，快速赶超的机会变少了。”

而之前呼声较高的REITs产品，目前主要用于公建、基础设施领域，且对项目收益率要求多在4%以上，而目前长租公寓要想达到这样的收益率则需要在多个环节严格把关。“还是有一定难度的。”周兴认为。

降低拿地成本是控制项目成本的直接措施，目前，已有多个城市试点发展集体土地作租赁使用，由于集体土地的获取成本较低，一定程度上可以缓和原本就薄利的租赁业态在后期运营上的压力。

天恒集团地产运营事业部总经理周兴

相比于2018、2019年，2020年的会议将房地产单独列为一个大项，并首次提出“解决好大城市住房突出问题”。而具体的解决方案，则放在了“要高度重视保障性租赁住房建设”上。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）