周兴指出，这些事件正是一个行业发展初期的典型表现。“这些企业自身在运营中扩张步伐过快，本来自身资金实力只够做100间房源的，偏要快速占领市场去做1000间，只能靠过度使用金融杠杆实现，最终导致爆雷。”

从参与者角度来看，周兴认为租赁市场应该是“百花齐放”的。“既要有政府主导的项目，也要有民企以及个人的参与，居住需求是多样的，这个市场也需要多种方案。”但不管何种方式，政府的相应监管一定要跟上，比如目前已有多个城市对长租公寓企业设立专门的资金监管账户，限制企业过度使用金融杠杆。

与此同时，房屋本身为重资产性质，长租公寓项目要想实现良性运营，对资金的需求较高，需要大量长周期、低成本的资金。“整个社会中肯定是有这样的资金的，但需要适当的金融工具去匹配。”周兴建议，若要推动租赁市场发展，需要相应的金融产品及制度适配。

近日，针对此次中央经济工作会议对于房地产行业的定调，天恒集团地产运营事业部总经理周兴接受了《中国经营报》记者专访，以从业者的视角，探讨了租赁市场难题如何破解，城市更新业务如何创新，以及房地产调控的后续影响等话题。

相比往年，2020年的会议中尤为强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展租房市场。

周兴认为，解决供需矛盾是稳定租赁市场的关键。国家对于租赁市场的定位一直是很明确的，早在2016年时，政策层面就开始明确鼓励租赁市场发展。2017年8月，原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。

彼时，各类资本亦加大对租赁市场的布局，尤其是长租领域。但随后几年来，部分长租公寓运营企业为快速占领市场高价争抢房源，“高收低租”，过高使用金融杠杆，导致平台爆雷，引发社会矛盾。特别是2020年蛋壳公寓遭遇的困境，长租公寓面临着严重的社会信任危机。

基于此，他提出：“城市更新不是一个单纯的项目，即使是城市更新的单个项目，也是要放在城市的整体布局里进行考虑。所以，城市更新具有很强的政策性，它不是一个企业的意志，而是以城市整体提升为核心。”

与2020年的政府工作报告一致的是，年底的中央经济工作会议中，老旧小区改造被放到了促内需板块。会议在部署“坚持扩大内需这个战略基点”相关工作时称，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。

相比于以往的政策调控，2020年8月底，监管层针对房企融资提出的“三条红线”被许多业内人士解读为稳定房地产市场的一味“猛药”。

“从全世界范围来看，长租市场都是一个长周期的、薄利的行业，凡是薄利的行业都对成本要求非常严格，不管是物业成本还是运营成本，哪一项都要严格控制。”周兴说，“实际上，好的长租项目的选址是非常难的，因为要协调好成本、交通、具体的居住需求，以及后续出租率及运维成本等因素。”

除了过度使用金融杠杆外，他还指出，这些平台对于物业的挑选亦存在问题。“并非所有的房源都适合做长租产品。长租公寓需要满足多个条件才能够去尝试，其中首要的就是项目本身成本要低。”

维护租赁市场稳定

所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。