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　　注：引自：《中国家庭财富指数调研报告（2020年度）》

三、醒后再出发

　　（一）中期预测

　　繁荣之下必然孕育着衰退的种子，这波房地产浪潮是疫情砸出来的，当疫情不再全球大流行时就是潮水褪去之时，该出去的人还得出去，该走的钱也留不住。

　　具体时间段在两年半之后，理由如下：重点观察中、美、欧的疫苗接种情况，目前美国的疫苗接种率为12.3%，预计15个月后将达到全覆盖；欧盟中英、德、法的接种率分别18.5%、3.9%、3.1%，综合考虑预计3年达到全覆盖；中国目前的疫苗接种率为2.2%。考虑到再生率R0为2.5-3.0，接种率达到60%-70%即可产生群体免疫的效果，我们综合判断2023年的秋季如果不再发生全球大流行就彻底结束，到时房地产就应采取“避坑”操作（我们附带预测一下2023年秋人民币汇率将面临较大贬值压力）。

　　对以上预测做两点补充说明：第一点涉及大前提，我们没有考虑病毒变异条件下疫苗是否有效；第二点涉及完整性，我们没有考虑南美、东南亚、南亚、非洲地区的情况。

　　中期（甚至是短期）要避免的第二个“坑”是学区房，当全球大流行停止时，小留学生家庭还会重新出去（对国内学区房需求降低），而且美欧的教育费用还会大幅上涨（弥补疫情中的损失），这时他们就会处置国内学区房（有现金流的需求）。

　　为什么说甚至短期也要避开学区房呢？学区房的投资价值在于人力资本的价值增值可能，检验手段是考试成绩。当前学区房已成为概念炒作，一旦揭开教学质量不佳的盖子，房价就会跌下来。近期已有案例表明这一点：上海闵行区统考后对学校进行了排名，闵行华二在闵行区各学校中排名第9，引发附近小区巨大抛盘，紫竹半岛小区12月份12.8万每平米的房子直接跌到了9.9万。

　　（二）短期预测

　　短期预测（指未来一年左右时间）基于上文的分析，即流进来的钱和人的偏好。我们判断：一线和城市群核心城市房价仍然整体看涨，更多的三四线和部分北方二线城市可能会出现住房价格同比下降的情况。

　　更细的两个提示：第一，深圳的房价短期不会上涨，但杭州会上涨，这两个城市在一些产业上相近，房价可能存在tradeoff的关系。第二，北京的非学区房不要随便跟进（非刚需的条件下），未来在房价问题上，北京可能是折叠北京。