一是进一步出台限购、限售政策，遏制炒房行为。围堵假离婚买房、打击法拍房“擦边”行为、提高二手房交易成本，打击投机炒作行为。二是限制居民购房贷款过快增长。推动金融机构严格落实房地产贷款集中度管理制度，防止个人房贷过快扩张。三是加强资金流向监管。将中介机构、房地产开发商、银行纳入监管范围，严查消费贷、经营贷和其他信贷资金流向，防止资金违规流入楼市。

第二，增加土地供给，稳定地价和房价预期。

大城市房价过快上涨的根本原因在于供不应求，在需求侧管理的同时，增加住房供给是稳定大城市房地产市场的重要手段。2020年以来，为应对热门城市房价上涨，自然资源部要求重点城市合理增加住宅用地供应，带动重点城市住宅用地供应量超过了近五年平均完成交易量。未来，重点城市要继续增加土地供应，落实住宅用地供给“两集中”，引导市场理性竞争，稳定土地出让价格；在房价地价联动基础上，进一步对商品住宅用地出让实行限价竞价，缓冲房价上涨压力。

第三，重点完善租赁市场建设，缓解新市民、青年人等住房困难。

通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。比如，2021年北京要求建设5万套政策性住房，完善长租房政策，规范租赁市场秩序；上海将供应5.3万套租赁房。

2021年大城市住房市场趋势预判

第一，商品房销售面积将平稳增长，增速较2020年下半年有所回落。

一方面，新增限购、限贷政策对大城市商品房销售将带来较大影响。各主要城市对于消费贷、经营贷违规流入房地产市场的打击进一步加强，将带动大城市住宅销售增速放缓。另一方面，随着2021年经济增速恢复常态，大城市改善型需求将持续释放，政策仍将支持“首套”刚性住房需求，对大城市住房需求仍有一定支撑。不同城市房地产去化周期不同，对于天津、苏州、济南等去化周期高于12个月的地区，商品房库存相对较高，房企或将加快去库存、回收现金流。

第二，大城市房价上涨势头将有所放缓。

其一，“两集中”住宅用地出让新政将提高土地供应市场透明度，有利于平抑地价波动，稳定地价预期，同时集中出让或带动后续集中上市，从而间接推动房价稳定。其二，大城市房地产调控政策短期难现放松，人口持续流入、经济增速较快的长三角、珠三角等热点城市，将是重点监测的地区。其三，增加保障性住房供给和完善住房租赁政策，将增加住房供给，在稳定市场预期的同时有利于缓解房价上涨压力。

第三，房地产融资进一步收紧，但房地产投资增速仍有韧性。

一方面，房企外源融资压力增加。2021年，随着经济增速恢复常态，货币政策回归正常化，同时房地产融资“三道红线”落地，加大了房企外源融资难度，不利于房企扩大投资。另一方面，房企为缓解现金流压力，将会加快销售回款，增加内源性融资。2020年房企拿地较多，全国32个二线城市住宅用地成交面积同比增长6.5%，100个城市住宅用地成交面积同比增长13.7%。拿地面积的增加或将推动2021年房地产开工面积的增加。

第四，大城市租赁市场保障体系进一步完善。

一是政策性租赁住房试点将进一步推进，试点城市政策性租赁住房供给将有所加快。2019年广州等13个城市开展政策性租赁住房试点，2020年试点进一步扩大至济南等5个城市。二是长租公寓行业加快转型。对住房租赁企业的资金、信用评价等监管将进一步加强，企业的经营理念、经营模式将有所改变。

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（责任编辑：李显杰 ）

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