即使有着亚运盛会，我们仍在怀疑：我们还可以相信杭州吗？我们还可以相信杭州楼市吗？

在此前的相关文件中，三江汇、大江东、富阳都是点名要差异化购房的区域。

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历史好像在重复 2020 年的春节，因为突如其来的疫情，2020 年 2 月的上半月，杭州的经济和楼市都创下了史上仅有冰封期。

每年数十万的大学生进入杭州，是杭州进入限购限价市场以后，还能保证市场热度的基本盘。

2，二手房持续低迷。

土拍出让规则会有所放宽，但房企拿地心态谨慎，房企的资金面并没有太大的放松，而且，随着限价后开发的新房陆续交付，开发商更将面临巨大的购房者维权压力。

6， 限购，限贷，限售，限价。

办好亚运会是今年杭州的核心任务，其他各行各业都必须稳稳妥妥的。

二手房失去炒房价值，而新房就是一个抽奖市场，越来越多的购房者会放平心态，按需买房，在房地产以外去寻找新的投资热点。

要维持今年的有冷有热，不温不火，也并不是一件容易的事。

2021 年，杭州全年的 GDP 增速也失去了早一年迅猛的势头。2020 年，杭州的 GDP 增速是 3.9%，而长三角整体是 3.2%，而到了 2021 年，杭州的 GDP 增速还是 8.5%，而长三角整体是 8.4%，杭州已经被拉到了平均线。

都说房地产和阿里是杭州的两面旗帜，而在虎年开年，这两面旗帜都暂时被冰封了。

就像很多省级医院都已经搬到郊区，杭州正在 " 上海化 "，变得越来越大。

比较一下，2020 年的 1 月，不包括临安的二手房成交量是 5203 套，而 2021 年 1 月全杭州的二手房成交量更是达到了 10067 套。

2022 年，虽然杭州的数字经济会遇到一些挫折，但杭州的基本面还是领先于其他新一线城市，而且，杭州这几年大量的地铁网络建设，事实上大大降低了新杭州人的置业成本。

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3，房企持续谨慎。

像成都的差异化购房就是收紧，限定某个区域的新房只能是某个区域的居民能够买，以赶走投资者，促进职住平衡。

惟一的悬念是限价。限价是本次调控的根本，不会轻易放松，但可以调整部分区域的限价。

房地产税，杭州大概率会纳入试点城市。我们把房地产税比喻成个税，这个税种刚推出来时对大家的收入和财产影响不大，但假以时日，税负会越来越重，影响会越来越大。

变是为了不变，虎年也将有很多全新的变化。

虽然全国楼市都到了要救市的时候，但整体来讲，杭州楼市还是会延续 2021 年下半年的态势，即使台面下暗流涌动，台面上将持续不温不火，有冷有热。

我们一直认为，中国楼市已经进入下半场。如果你抱着下半场的心态，你可以继续相信杭州楼市。如果你还是不相信中国楼市已经转弯，那么，接下来的一切，都会让你更加迷茫。

4，购房者持续转移。

8，地铁四期，市域铁路，城际铁路。

7，差异化购房，共有产权房，试点房地产税。

2021 年上半年，余杭区的增速还在 14.5%，排名全市第三，而 2021 年全年的增速只有 9.62%，排名全市第七

然而，与 2020 年 3 月以后杭州的数字经济和楼市地市快速反弹不同，2022 年，我们虽然同样度过又一个接近冰封的春节，但我们已经不太相信又一个 V 形反弹。

2 月 5 日，杭州发布了助企开门红的 " 杭十条 "。这一天，还只是大年初五，而很多政府工作人员也还没有好好休息过。这是一个信号：

差异化购房可以是放松，也可以是收紧。

或者，我们说得简单一些，虎年的杭州楼市，到底哪些会变，而哪些暂时还不会变。

从更为真实的二手房数据来看，2022 年的 1 月，还没有受到疫情和春节的明显影响，杭州二手房的成交量仍然在 3000 套左右。

问题出在了余杭，出在了阿里。

救市。也可说得不是那么直接，暖市。加在杭州楼市上的 " 湿棉袄 "，当初是怎样一件件披上去的，今天也可以怎样一件件脱下来。

在杭州，未来科技城是最适合收紧的差异化购房，而富阳是最适合放松的差异化购房，至于大江东和三江汇随着市场的变化，已经显得不是那么迫切了。

涌入杭州，还是省内外大学生的理智选择。

迟迟没有批复的地铁四期，本身是一个不好的消息，但也可能成为好消息。国家大盘为促进投资和消费，批复得越迟，形势上越有利于杭州的地铁四期能够少砍一些。

平心而论，房价 2 万元出头，通勤半小时左右的地铁房，让杭州成为了一座高性价比的新一线城市。

市中心的二手房受到四层压力：持续严格的新房限价拉平倒挂红利；越来越多的地铁网让购房者宁可选择稍微远一点但品质更好的地铁房；市中心的学区房优秀消褪；年代久远本来就会影响房屋的使用价值。

跟 2021 年的第三次土拍一样，大型央企国企，本地中小房企，以及一些行业外资金会主导土拍市场。

越是面向改善越是红盘，而近郊新盘持续降温。

杭州急了。

1 月份的数据不好看。

我们还可以相信杭州楼市吗？

( 来源：叶帅起高楼）

先说不变：

这四五年，想通过买房赚钱不是好年份，但对这座刚刚进入千万人口的新特大城市来说，仍然是最好的年份。

1，新房持续分化。

限购，限贷，限售，都有可能放松。

共有产权房，推进速度会放慢。推进共有产权房，将严重影响限价在 2.5 万元以下的中低价新房。鉴于 2021 年杭州近郊房产已经降温，共有产权房不得不面临减速。

2022 年开年，杭州并不轻松，于经济也好，于楼市也好。

亚运会很快就会结束，但持续的人口涌入之下，杭州的基础设施建设不会停下来。