乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

　　本期楼盘测评项目——建发明珠湾玺，位于国际金融岛中轴芯，黄金两公里中轴都市生活岸线，三面环水，国际都市风貌与岛居生态一览无遗，让国际生活近在眼前。

　　测评师点评楼盘

　　建发明珠湾玺位于南沙横沥岛尖，主推建面约99-142㎡三至四房。

　　适合人群

　　适合周边以及城市中心工作生活的刚需人群，以及对居住环境有一定要求的改善置业人群。

　　价格分析

　　建发明珠湾玺尚未开盘，吹风价约3.8万元/㎡。

　　周边新房方面，横沥岛上4个在售盘，铂玥明珠ONE主推建面约79-118㎡三至四房，均价约3.5-3.6万元/㎡；旭辉曜玥湾目前在售建面约97㎡三房及127㎡四房，一口价34967元/㎡；美的江上沄启主推98-140㎡三至四房，一口价约34969元/㎡；湾区金融城在售建面约90-135 ㎡三至四房，一口价36044元/㎡。

　　建发明珠湾玺为2021年广州首次集中中南沙区横沥岛义沙涌以西的2021NJY-3地块。该地块经14家房企报价，竞价67轮才被建发以20.18亿元+3600㎡配建面积拿下，折合楼面价23604元/㎡，堪称南沙“新地王”！

　　南沙的限价目前上调至3.78万元/㎡，拿地价颇高的建发明珠湾玺预计应当会贴着限价出售。

　　产品特色概述

　　建发明珠湾玺位于南沙明珠湾区横沥岛，临近18号线地铁横沥站（实际步行距离约300米），快线2站到冼村。项目总建面约13万㎡，占地面积约2万㎡，属于中小型盘。

　　产品方面，项目共建5栋高层住宅及1栋商服（#6），共计560套，货量不多，绿化率为30%，容积率为4.5。

　　项目首推1栋28层及2栋26层住宅产品，2梯4户，约200套左右，主推建面约99-142㎡三至四房，涵盖建面约99㎡三房两厅两卫、115㎡四房两厅两卫、116㎡四房两厅两卫、142㎡四房两厅两卫，均为N+1户型。

　　项目还建有底商、架空层泛会所，园林规划为禅境中式园林，整体为中式风。

　　整体看来，项目体量不大，但临近地铁18号线，出行更便利，而且可选户型面积段较多，可满足购房者多种需求。

　　户型分析

　　建发明珠湾玺目前仅开放一个户型的样板间，为建面约116㎡的3+1房两厅两卫。

　　户型整体方正，四开间朝南，餐厅带飘窗，开窗时南北对流，通风较好。

　　样板间客餐厨的布置均没有实体墙阻隔，后期业主可以根据自己的需求选择是否这样设计。

　　衣柜背后的次卧需要改造才能当做卧室使用，另一个次卧则存在被两个卫生间夹住的情况，可能产生噪音问题。

　　99㎡三（2+1）房两厅一卫，更适合刚需家庭的户型。

　　客餐厅传统竖厅设计，厅出阳台，南向阳台采光较好。但餐厅一侧没有对外的窗户，且进深较深，估计采光会略有不足。

　　厨房正对餐厅，烹饪时还能和坐在餐厅的孩子们说说笑笑，交流感更好。厨房内部U型设计，台面更长，使用体验感更好。

　　南向阳台还连接次卧，形成约6.4米的观景面，不仅将更多阳光引入室内，还尽享园内景致。

　　142㎡3+1房两厅两卫，和市面上的传统户型类似，典型的竖厅+四房户型，并且做到了三开间朝南。

　　客餐厅采用传统竖厅设计，客厅外接南向阳台，餐厅带北向飘窗。窗户一开，南北对流，通风效果较好。各空间面积更充足的基础上，客厅还有“余力”在沙发后设置办公书桌位，方便孩子读书学习，也可以更舒适地在家办公。

　　卧室均带飘窗，主卧套间设计，带南向飘窗+步入式衣帽间，收纳空间充足。

　　交通出行

　　地铁：建发明珠湾玺距地铁18号线横沥站步行距离约300米，地铁最高时速达到160km/h，2站通达冼村，连通珠江新城CBD、商务新贵琶洲CBD以及万博CBD。

　　除了目前已开通的地铁18号线横沥站，未来还将接通南沙内部环线——地铁15号线。如果未来从佛山开过来的NS1线及NS2线规划不变且建设开通的话，那么项目还将多拥有一个横沥东站，交通十分便利。