图：对 2022 年杭州房地产市场价格的预期

当前房地产行业处于深度转型时期，疫情反复也给市场带来了更多的变数。4 月 25 日，杭州首批集中供地完成竞拍，板块热度分化明显，房企投资策略调整，拿地更加理智。在此背景下，中指研究院浙江分院于 5 月 11 日，在杭州浦发私人银行中心成功举办 "2022 年杭州第一批次集中供地金融 · 地产交流会"。

结语

3、两集中供地节奏放缓，城市间冰火两重。2022 年 1-4 月全国 300 城住宅用地供求规模同比均大幅下降。截至 2022 年 5 月 10 日，18 城完成集中供地。与 2021 年三批次相比，杭州、深圳、北京、合肥、厦门、重庆、长沙、无锡、广州市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降；福州、成都和苏州市场热度不及预期；青岛、济南、天津市场延续低温态势，但边际有所改善；武汉、南京底价成交地块占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升；宁波底价成交地块占比有所提升，整体表现平稳。

中指研究院华东大区客户副总经理史竹红进行了《数据智能推算改变土地决策的新模式》主题演讲

市场调整，探析金融机构与房企对市场、融资预期

本次会议对与会的金融机构和房企进行了问卷调查，分别调研了金融机构和房企对杭州房地产市场运行的预期、对 2022 年房地产融资环境的预期，金融机构对优质房地产企业客户重点审查要素的评价，2022 年房企在杭州再次投资拿地的意愿。调查的结果如下：

图：杭州亚运会的延期对于杭州房地产市场的影响

会议邀请了中国银行、农业银行、工商银行、浙商银行、浦发银行、北京银行、上海银行、渤海银行、邮储银行、华夏银行、光大银行、中信银行、广发银行、浙商资产、金投资本、苇草资服、中大金石、杭工信、大家祥驰、杭州艾姆希等金融机构；绿城中国、大家房产、华夏阳光、中天美好、保利发展、佳源集团、温州时代、德信地产、建杭置业、众安集团、保亿集团、华景川、融创中国、金帝联合控股、蓝绿双城、天阳地产、华侨城、长住集团、星创、华发等房地产企业等近 50 家企业，共同对新时期的地产投资策略进行探讨，加强企业间的交流与合作。

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房地产行业回归民生，坚持稳中求进，积极防范化解房企风险，将房地产行业作为经济的压舱石；房地产市场有质结构性增长，增存互补；政策支持房地产市场向新发展模式转型，租赁、城市更新、资产运营管理、代建等将受政策支持鼓励。

开发云全面整合中指大数据和 SaaS 分析工具，依托 2300 城 230 万 + 土地信息、40 万 + 住宅项目、5 万 + 商办项目以及人口、潜客、交通、配套等数据，通过开发云强大的综合查询、灵活的多维度统计分析等功能，用户可以实现宏观 - 中观 - 微观的数据逐层下钻，查看土地—项目—企业联动信息，辅助用户进行更加客观、科学、精细化的决策。

图：金融机构审查优质房企资信能力时重点参考的要素

▍房企融资成本下降，但融资难度增加

利用中指开发云复盘 2022 年杭州一批次集中供地，本次成交的 59 宗地块分布在 39 个板块中，基于中指模型得出板块投资策略，其中重点板块有 20 个，次重点板块有 3 个，择机进入板块有 9 个，关注板块有 7 个。59 宗地块中有 35 宗地块位于重点板块，其中 19 宗地块溢价达上限，占比 54.3%；14 宗地块位于机会板块，其中溢价达上限地块占比仅 14.3%；关注板块内无地块溢价达上限。

▍二、2022 年杭州一批次集中供地成交复盘

图：对 2022 年房地产行业的融资环境预期

70% 的金融机构和 73% 房企都认为未来房地产融资利率将有所降低。从近两年的融资成本上看，55% 的房企认为 2021 年和 2022 年的融资成本较往年有所降低。但在实际融资过程中，55% 的房企认为 2022 年的融资难度加大，主要原因是行业下行，投资人更为审慎，同时政策收紧各融资渠道投放力度也是重要的原因。当前房企的主要资金来源前三是银行贷款、信托融资、股权转让。

▍金融机构对市场的预期较房企更谨慎

市场分化明显，智能数据助力房地产投资

图：对 2022 年杭州房地产市场成交量的预期

2、疫情反复下市场恢复不足，需求分化明显。受疫情和楼市下行等综合因素影响，今年以来，新房累计涨幅仍处近五年同期最低点；供应缩减明显，房企推盘积极性较弱；市场成交低迷，恢复不及预期；多数城市短期库存出清周期有所延长。同时市场分化明显，长三角新房、二手房价格领涨全国；各线城市出清周期随城市能级下降延长时间增加；城市之间、板块之间市场分化加剧。

图：第二、第三批次集中供地中房企的拿地意愿

对于亚运会延期，50% 的金融机构和 45% 的房企认为对杭州房地产的市场影响中性。后亚运时期，40% 的金融机构认为杭州的房价会增长，也有 40% 的认为会在当前的价格上下波动；而 63% 的房企认为亚运会后杭州房价将在当前的价格上下波动，仅有 18% 的房企认为房价会增长。

▍二、地产逻辑重塑：

中指研究院华东大区常务副总高院生进行了《地产新逻辑下投资方向及策略探讨》主题演讲

受访企业中 64% 的房企拿地意愿较高，今年计划再次拿地，36% 的房企表示会择机拿地。受访的房企中，64% 的房企表示接下来两批次的拿地意愿均比较高。对于拿地的区域考虑，所有的房企均偏好主城核心板块；45% 的房企也考虑主城边缘板块；27% 的房企同时也考虑郊区核心板块。

▍一、开发云——集中国房地产数据与工具之大成

▍多数房企和金融机构认为亚运会延期对杭州楼市影响较小

▍金融机构对融资环境的预期更加乐观，但也对信贷业务审核更加审慎

▍受访房企今年均有拿地计划，拿地更加谨慎，偏好主城核心板块

在受访企业中，60% 的金融机构认为 2022 年杭州的房地产成交量会下降，而房企仅有 45% 认为成交量下降。对于 2022 年杭州的房价，超过半数的房企认为房价会保持稳定，而金融机构普遍认为房价会有波动，支持上涨和下降的各占 40%。对于 2022 年的杭州市场回暖的拐点，60% 的金融机构和 55% 房企都认为在三季度。