最近土拍市场有一个趋势，除了央国企托底以外，联合拿地的房企越来越少了。

CRIC 监测数据显示，今年已完成首轮集中土拍的 18 个城市成功出让的 336 宗含宅地块中，只有 33 宗地块是由联合体竞得，也就是说每 10 宗地只有约 1 宗为联合拿地。

过去，房企为分摊资金压力与风险，多以联合拿地实现规模突围，尤其市场准入门槛较高的北京、上海，联合拿地更是多见。早在 2015 年的时候，北京联合体拿地的比例就已经高达 46%，而上海联合体拿地的比例也有 32%。

如今，北京首轮集中土拍结束后，联合体拿地的比例已降至 17.6%。要知道，2021 年北京首轮集中土拍时，联合体拿地的比例高达 53%。

当前市场下行、行业资金链脆弱已是不争的事实，房企合作的红利明显减弱。

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18 城联合拿地比例不足 10%

我们梳理了已完成今年首轮集中土拍的 18 个城市，已成交的 336 宗含宅地块中，联合体拿地的比例仅 9.8%。

其中，无锡联合体拿地的比例本轮最高，达到 50%，联合体以民企 + 平台公司为主。此外，青岛、深圳、重庆、长沙联合体拿地的比例也在 20% 以上。

作为房企联合拿地重镇的北京，2022 年首轮集中土拍联合拿地的比例只有 17.6%。

2021 年首轮集中土拍时，北京联合拿地比例升至高点，达到 53.3%，最多时更是有 5 家房企组成联合体拿地，至第二轮集中土拍联合拿地的比例也达到了 52.9%，第三轮集中土拍联合拿地比例急转直下，只有 20%。

除了联合拿地的比例下降以外，本轮联合拿地的特征也发生了变化。

如果说 2021 年首轮集中供地合作拿地是以中小房企为主，那么 2022 年的合作拿地则呈现出 " 强强联合 " 的特征，而且，部分平台企业与规模房企联合的情况也不少见。

联合体拿地越来越少说明什么？

这一变化，意味着当前房地产投资收益已大不如前，同时行业暴雷风险加剧，合作方的资质成为波及房企自身安全与稳定的一大隐忧。

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合作项目亏损成企业负担

联合投资指向的合作开发，也在市场下行周期下，出现更多的不确定性。

比如股东资金面出现问题，或对项目去化、利润前景预期不一致，导致投入不足、开发停滞、股权出售等问题，都在深刻影响着合作效益的实现。

房企合作项目有两个非常重要的指标：并表项目和非并表项目。

简单来说，并表项目收益直接计入合并报表营收，非并表项目经营成果则通过合营联营投资损益在财报体现。

一个非常重要的趋势是，非并表项目投资收益在削弱。

CRIC 数据显示，已披露 2021 年年报的房企中，合营联营投资收益同比下滑的比例达到了 65%。合作项目越多，下滑的幅度就越显著，比如，如万科、旭辉、正荣、德信等合营联营投资收益几乎减半。

而且，合作项目投资收益大不如前。

比如万科非并表比例保持在 30% 左右，但是 2021 年合营联营投资收益下降 49.8%，越秀 2020、2021 两年非并表比例持平，但合营联营投资收益降幅达到 55%。

上述数据或多或少反映出合作项目的问题，而低效率、低效益合作项目必然会成为企业负担。

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表内权益下降致归母净利润雪上加霜

合作开发还有一个重要的问题，那就是项目权益被瓜分，直接导致房企结转收入与销售规模不匹配。

换句话说，表内权益占比下降，合作方将侵蚀企业更多的利润。

2017-2021 年以来，行业合作持续深化，典型上市房企表内权益占比（归属母公司权益 / 所有者权益）由 80% 降至 63%，部分房企甚至跌破了 50%。

尤其是行业盈利下行探底的过程中，合作模式下房企利润还将进一步被摊薄，一定程度上对归母净利润造成压力。

比如德信，受合作项目众多拖累，其表内权益长期过低，2021 年只有 27.5%。

从财务报表中也可以很清晰的看出，表内权益过低对利润造成的影响。2021 年，德信实现净利润 23.8 亿元，但少数股东就分食了 14.4 亿元，归母净利润仅有 9.4 亿元，同比跌幅达 21.1%，归母净利率为 4.1%，创下企业 2017 年以来最低，且显著低于行业平均水平。

所以，在展开项目合作时，项目权益直接与利润情况挂钩，因此房企不得不关注这方面的问题。

这也给以 " 合作 " 为生的中小型民企敲响了警钟。

如果在项目合作中比较被动，那么发展的阻力也会越来越大，因此提升自身资质是掌握 " 话语权 " 的关键。

而规模房企也并非一劳永逸。

我们梳理了企业土储明细发现，包括万科、招商蛇口、金地、旭辉等中大型企业，合作项目比重也非常大，比如万科，截至 2021 年底，非 100% 持股项目占比已经达到了 92%，控制合作风险也是当务之急。

而旭辉此前曾在 3 月遭瑞银下调评级，主要原因就是合作方风险暴露，截至 2021 年底，旭辉不同形式的合作项目已达到八成，其中涉及发生债务展期合作方的合作项目共有 21 个。

现在来看，企业的稳定性和安全性不仅仅取决于自身的经营和财务管控，尤其是当前市场下行压力加剧，行业信心不足，违约暴雷企业增多，企业还将承担更大的连带压力。

市场下行，企业现金流承压，合作模式的弊端和风险也逐一暴露。

实际上，目前联合体拿地的减少也从侧面印证了房企合作热度下降的趋势，项目合作的门槛也会越来越高，行业发展对于合作模式的依赖度将逐步降低。

未来，合作一定不会缺席，只是，" 合作方排雷 " 将成为房企中长期发展的重要课题。