据林德良介绍，越秀房托持有商业项目在 BOMA、LEED、WELL 等国际认证中，碳排放、数字化、员工培训成长等各个方面均取得了不错的成效。去年收购的越秀金融大厦就曾以 97 分的高分获得 LEED EBOM V4 铂金级认证，越秀金融大厦在呼吸式幕墙、自然采光、空气系统、太阳能 ( 000591 ) 集热器等绿色健康方面取得良好的效果。

模式创新升级 元宇宙与商业碰撞火花

据介绍，商业地产一直在回暖中。以写字楼为例，目前基本恢复到 2019 年，也就是疫情前的水平。

寻找第二曲线，商业业态升级改造，焕新存量新动能，越秀房托的运营思维都是遵循慢变量的 " 长跑 " 思维，追求长远可持续增长，这与房地产开发追求快与大的 " 快跑 " 策略完全不同。

同时香港金管局颁布 " 绿色和可持续金融资助计划 " 细节，提出资助符合条件的绿色发行人包括债券 发行费用和外部评审费用，最高资助达 330 万港元。

写字楼本身的商业属性及项目价值对业绩形成了强支撑，而商场则受疫情影响较大，疫情断断续续，风波不断，餐饮等行业时好时坏，于商场而言，仍处于恢复的艰难爬坡期。

在目前商业地产面临同质化、转化率低以及粘性低等难点下，元宇宙的沉浸式体验将打开全新的商业格局，激发更多隐性的消费需求，实现从满足需求到创造需求的转变。

越秀此时抢先入局，占据先发优势，未来就有可能成为第一批分 " 蛋糕 " 的商业地产企业，这亦是其第二曲线策略贯彻的结果。

坚定寻找第二曲线，越秀房托需要创新求变，提升运营服务的深度和厚度；做好资产运营管理，需要水滴石穿之功，对掌舵人提出了全维度的考验，这是一个漫长的升维之路。但这正是当下房地产行业需要的，从开发思维转变到运营思维，越秀房托给中国商业地产行业发展进行了探索，且仍在路上。

在碳中和的背景下，越来越多的企业关注 ESG 领域，并且在政策支持方面逐步落地，煤炭等行业开启了碳交易，虽然房地产因行业属性暂时未打开碳交易市场，但目前绿色金融、债券等发行均对优质企业的发展带来了利好。

绿色金融是一个庞大的市场，据测算中国绿色产业每年 2 万亿人民币的资金需求。林德良认为，绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动中国商业地产市场进入绿色投融资时代，并表示，坚信运营是根本，金融是出路，亦将积极探索绿色金融之路，用绿色资本机遇加速产品和服务升级。

酒店今年则更难了。长江证券 ( 000783 ) 研报指出，疫情以来，国内酒店行业修复之路一波三折，并未呈现预期中的 V 形反转。

根据分析报告，今年酒店行业能恢复 80% 左右的已经很好了，具体到广州市场，预估也是恢复至上述水平左右。公寓业态表现则好一点，公寓长租客相对多一些，客源比酒店更为稳定。

同时，在目前国际经济大环境下，传统消费需求萎缩，亟待创新体验提振消费市场。据安永 4 月 28 日发布的《未来消费者指数报告》显示，全球消费者在不约而同 " 节衣缩食 "，但同时却愿意在爱护地球、性价比优先、体验至上、健康优先、关心社会等方面增加支出，且 " 体验至上 " 这一项的优先级大大提高，在后疫情时代，体验经济将成为一个确定性的高增长领域。

元宇宙与消费场景结合，将激发怎样的购物新体验和商业价值？

在政策层面，广州黄埔区发布了首个元宇宙的专项扶持政策，天河区也成立了大湾区首个区域性元宇宙产业智库。现状方面，腾讯已入局元宇宙的资本布局，字节跳动正在构建元宇宙庞大的内容运营体系，安踏、李宁、小米、OPPO 等品牌均已入局，打造元宇宙全新的商业模式。

林德良认为，我们已经步入元宇宙时代了。元宇宙打开了人类发展的全新版图，基于元宇宙的模式，人们未来的消费体验将更加立体，区块链技术为这一切的实现提供了支撑。

商业运营能力的提升，最终均会落实在业绩上，体现为利润水平提升，融资成本下降以及财务指标优化。专注运营，提升企业穿越周期能力，越秀房托还有其他储备的策略，例如碳中和与发展 ESG。

谈及元宇宙，林德良表现出浓厚的兴趣，从元宇宙的概念、发展过程、国外的案例以及发展状态以及自己在元宇宙的平行时空中寻找全新自我，一系列话题徐徐展开，最终落点在元宇宙在商业地产领域的碰撞与现实应用。

2022 年，越秀房托的工作重心聚焦存量业务，在业态运营管理上进行创新升级，寻找第二曲线。表现在商业领域，则是拥抱变化与全新的模式，为业务升级赋能，当下大热的元宇宙成为不二选择。

以广州悦汇城为例，其在周年庆期间已经落地华南地区首个 AR 世界实景应用小程序 "AR Show"。据了解，悦汇城在 "AI+AR" 的智慧商业营销新道路上，选择了与 "AI 四小龙 " 商汤科技携手合作。

据国家统计局数据显示，1-4 月国内的消费、投资数据双双下滑，失业率走高。身处不景气的大环境中，商业地产在负重中前行。对于不同商业类别的现状和前景，林德良做了详细的分析和研判。

商业业态韧性差异与疫情对冲策略

前景可观，同时拥有现实内容和产业支撑，商业地产未来将是元宇宙消费的重要阵地。依托 "AR Show"，悦汇城将对商场业态不断升级焕新，打造 " 元宇宙商场 "， 联合元宇宙目标商户为顾客打造沉浸式的体验。

从原因看，越秀房托的写字楼主要集中在广州核心区域，寸土寸金，极具稀缺性，市场需求较为旺盛和稳定。从产业结构来说，近些年一直在发生调整。从金融、汽车制造到新一代生物制药、人工智能，再到现在广州政府鼓励的 21 条产业链，如数字经济、消费经济等产业形态均对写字楼存在源源不断的需求。

" 今天好忙啊 "，下午四点半，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生匆忙赶到会议间。