乐居新媒体 李杨 发自南京

2022 年上半场已经落幕，刚刚过去这半年，在不少地产人看来，堪称最难的 6 个月。

新房市场：上半年南京成交约 3.8 万套！5 个区库存压力巨大

南京网上房地产数据显示，今年上半年，南京新房成交 38395 套，与去年同期近 6.9 万套的成交量相比，跌幅近 45%。从整体来看，南京楼市依然处在低谷。

不过，6 月南京市场有所升温，新房认购达到 8120 套，环比上涨约 25%。6 月份以来，招商局中心臻境、颐和云台源筑、嘉华嘉璟峰、金基望樾府、海玥花园、华润置地鱼嘴润府等一批改善盘集中入市，开盘去化基本在 8 成以上，甚至售罄。其中，招商局中心臻境、嘉华嘉璟峰单月两次开盘。不难看出，南京改善市场走出了独立行情，带动南京楼市缓慢升温。

不过，限购四区（鼓楼、玄武、秦淮、建邺）之外的区域，情况不是太妙。我们来看一下几个区域的库存去化周期：

江宁：约 16.8 个月；

浦口：约 8 个月（含江北新区直管区，大厂除外）；

六合：约 20 个月；

栖霞：约 14.6 个月；

雨花：约 9.2 个月；

溧水：约 23.7 个月；

高淳：约 24.8 个月；

如此看来，高淳、溧水、六合、江宁、栖霞这 5 个区，库存去化周期均超过一年，甚至两年，属于风险较高的区域。建议高淳、溧水、六合减少或停止住宅用地供应；江宁和栖霞，除了核心区域外，也要减少土地供应。先把积压的库存消化一下，那些远郊区域的宅地，即使国资兜底，后期的压力依然巨大。

土地市场：上半年南京卖地 202 亿！同比下跌超 8 成

土地市场，则更能反映房企对于南京市场的信心强弱。

据统计，2021 年上半年，南京卖地 118 幅，总收入突破 1200 亿；而今年上半年，南京仅成功出让 28 幅地块，总收入 202 亿，同比下跌超 8 成。

以 4 月 22 日南京首批集中土拍为例，20 幅地块中，流拍 6 幅，成交 14 幅（其中 8 幅地块底价成交），流拍率达到 20%。

土地市场的低迷，也迫使南京有关部门不断优化调整土拍政策，提振房企拿地积极性。从第一次集中土拍开始，就有多个区域上调了毛坯限价，其中江北核心区上调到了 40000 元 /㎡。房地价差的拉大，给房企预留了更加稳健的预期利润。

不过从第一次土拍的结果来看，政策调整带来的作用并不明显。开发商依然非常谨慎，宁愿不拿地，也不敢拿错地。此外，成交的 14 幅地块中，12 幅地块由国央企拿下，民企基本退出了南京土地市场。

在第二次集中出让地块公告中，南京迎来了更大尺度的调整，13 幅地块未设置毛坯限价，而采用 " 差异化定房价 " 的方式，南京在用实际行动支持高品质住宅开发。其中，河西南 G29 地块条件非常不错，未来有望捅破南京房价天花板。

这次南京局部放开毛坯限价，也是一次试水。未来，这批项目如果能实现市场与口碑的双丰收，这样的试水可能还会更多。毕竟，好的产品从来不缺市场，南京也需要更多高品质的项目让市场回暖。

下半年南京楼市是否会触底反弹？相关调控政策是否会继续出台？7 月份的土拍结果至关重要，堪称南京楼市下半场的风向标，我们拭目以待。