本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海报道

今年以来，多个城市下调房贷利率，并通过放宽地方公积金贷款制度、取消限制性购房政策等支持居民购房。未来，房地产市场将呈现哪些变化？房贷利率会如何调整？

“下半年房地产政策仍有加码空间，宽松的政策预期将进一步支持房地产市场走向复苏。”7月8日，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授谈到。

他认为，4月29日政治局会议明确表达了要支持房地产市场平稳健康发展的决心，为了房地产市场实现“三稳”，下半年政策首要发力点在于激活购房需求，包括刚性和改善性需求，各地将“因城施策”、群策群力。

植信投资研究院发布的2022年下半年房地产市场展望报告《楼市小阳春缓步走来》（以下简称“报告”） 认为，房贷利率存在进一步下调的空间，个人按揭贷款和开发贷发放的节奏会加快；具备条件的城市将通过放松公积金贷款制度、调整房贷首付比例、取消限制性购房措施等，支持楼市健康发展。银行将加大对房企贷款支持力度，优质房企或加大债券发行力度，有效增加土地购置相关的金融支持。

连平认为，年内重点城市“金九银十”可期。根据以往类似周期的运行特点，伴随着房贷利率和首付比例的下调，购房者需求大致在政策释放两个季度后开始真正转好。由于受到宏观经济下行和疫情反复等因素影响，部分购房者存在较为浓重的观望情绪，今年“金九银十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素导致的前期积压的刚性和改善性需求可能会在三季度后逐步释放。经济恢复和预期改善会推动这种需求较快释放。由于重点城市人口流入较多和收入增长较快以及需求累积较多，这些城市较有可能出现一定程度的“金九银十”现象。若房企竣工及预售加快，楼市可能于国庆前后在重点城市率先较快转暖。

上海财经大学高等研究院发布的《2022中国宏观经济形势分析与预测年中报告》亦指出，目前大多数放松购房的城市为二三线城市，大多数一二线城市政策仍然较为严格，从周度的交易数据也可以看出，疫情发生之后一二线城市的交易量反弹较快，预计在这些城市房价上涨压力也较大，因此应坚持房地产从紧政策；对二三线城市应继续结合实际实行鼓励政策，与此同时应推进各种房企纾困政策，及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案，预防系统性金融风险。

连平建议，为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，有必要进一步采取有针对性的政策举措。

一是进一步释放住房需求，引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调居民房贷利率。

二是加大力度创造宽松的房企金融环境，建议商业银行应加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求；同时加快居民住房信贷投放步伐和加大投放力度，以满足合理购房需求。

三是加快步伐增加房企非银金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。

四是继续合理松动土拍规则，建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性。

五是健全和完善风险监测体系。建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系，加强行业风险预警和防范。

不过，报告也提醒，投资者需要警惕房企局部风险。2021年四季度以来，住房金融环境边际改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下调，“房企端”融资环境并未实质性获得改善，尤其民营房企的融资仍然困难。预计下半年房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业，部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三大风险。

从资产配置来看，报告认为，下半年优质不动产资产仍然具有很好的配置价值，并在当前已经呈现良好的配置时机。从实物房产来看，一线和重要二线大城市房产长期仍会受益于大量流动人口的需求支撑，具有保值增值的功能。考虑到部分城市在未来一段时间内存在老旧小区改造、新城开发等项目建设需要，而年内四季度其房价存在一定上行压力，建议适当关注大城市优质地块的新房配置机会，必须坚持“房住不炒”原则。

（编辑：朱紫云 校对：颜京宁）

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