如同杭州法拍房市场火热的城市，还有北京。例如，5 月 14 日，顶豪万柳书院成功拍出 2 套豪宅，其中一套顶层复式拍出了 36 万元 / 平的天价，成交价 1.09 亿元，刷新了法拍房单价记录。

与此同时，丝毫不亚于海德园 A 区的深圳招商仕林臻邸项目也几近日光，开盘成交 185 套，去化率约 98%。据悉，该项目均价约 11.5 万元 / 平方米，起步总价约 1200 万元。

几乎同一时段，许家印胞兄许家钦也出售较小的一套别墅，标价 3300 万，至今仍未卖掉。紧接着今年初，许家钦又对外出售的广州金碧华府，市场价 1.1 亿元，已于 4 月售出，最终成交价是 7000 万元。

其中，总价过亿的一手顶豪已成交 7 套，总价最高远洋 Lavie 一套面积 2094 平方米的房源，于 1 月成交，成交价 2.4 亿元，单价近 11.5 万元 / 平方米。

3 月，三盛宏业旗下一位于上海房产被拍卖，起拍价 1.092 亿元，评估价 1.5599 亿元。经过 141 次出价，最终被自然人 " 王琴英 " 以 1.779 亿元最高价竞得，成交单价达 30 万元 / 平。相比评估价 1.5599 亿元，溢价 2191 万元。

乐居财经查询获悉，该项目开发商是北京怡璟置业，背后由清一色国企、央企坐镇。去年 10 月，首开、北京建工联合体以 41.8 亿元取得项目用地，不久前的 6 月，中海入股项目公司。眼下，首开、北京建工、中海各持股 41%、39%、20%。

端礼著的抢手在北京并非个例，同为二环豪宅项目的北京瑞府也备受热捧，该项目出自华润置地之手，均价约 10.25 万元 / 平方米。6 月 24 日项目开盘当天，便取得 35.3 亿的成交额。

不过，豪宅热销的背后并不代表北京楼市的复苏。2022 年上半年，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）成交 2.03 万套，同比下跌 34.3%；成交金额约 1574 亿元，同比下跌 22.9%。

例如，顶豪万柳书院成功拍出了 36 万元 / 平的天价、成交价 1.09 亿元的那套房产，外界普遍认为，拿下此套房产的神秘人正是执掌金山软件的互联网大佬葛珂。资料显示，葛珂身价不菲，以 60 亿身价排名 2021 胡润中国职业经理人榜单第 31 位。

例如，此前有中介发朋友圈表示，故宫旁 2000 平米的豪宅 3.5 亿元低价甩卖，很快被眼尖的网友发现这是王石的豪宅。

价格 " 倒挂 "

说到卖豪宅，不得不提及因恒大危机而焦头烂额的许老板。他曾自掏了数十亿来缓解恒大的资金压力。但面对巨额债务，这些钱显然犹如杯水车薪，许家印也走上了变卖家产的道路。

与豪宅市场火热形成鲜明的对比的是，楼市整体却并未荡起预期的水花。

今年 3 月，深圳一房产中介工作人员发朋友圈表示，许家印正在抛售名下 " 深圳湾一号 " 小区一套带整层天际视野的大平层，原价 4 亿元，为了抵债现在狂降 1.2 亿元至 2.8 亿元甩卖，单价近 28.6 万 / 平，看房验 1 亿资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，豪宅市场普遍回暖，也说明房地产市场整体出现一定复苏，对整个楼市有一定启发，资金又进一步流向房地产市场。反过来讲，开发商要抓住这波需求，在豪宅产品方面做好营销工作。

国家统计局数据显示，前 5 月，楼市各项数据依然处于低位运行状态：商品房销售面积约 5.07 亿平方米，同比下降 23.6%；商品房销售额 4.8337 万亿元，同比下降 31.5%。

该项目被外界称之为二环顶流豪宅，均价约 11.2 万元 / 平方米，总价区间在 1500 万元～2000 万元 / 套。

如果将总价 1000 万和单价 10 万元 / 平方米以上作为豪宅的入门指标，截至 6 月 20 日，2022 年北京总价 1000 万以上豪宅共成交 3770 套，单价 10 万元 / 平方米以上豪宅共成交 1233 套，较去年 1-6 月的成交量增加了 33%。

豪宅率先回暖

一边，豪宅火热；另一边，占据主力的刚需、改善市场却并未迎来回暖。楼市成交量、成交额下降的同时，5 月份全国商品房均价 9615 元 / 平方米，较 4 月份逆势上涨。外界普遍认为造成该现象的背后原因，是豪宅的热销。

眼下，在豪宅市场中，除了开发商在叫卖，地产老板名下的顶豪房源也不断流出。诸如恒大老板许家印不惜降价甩卖自己在广州、深圳和香港的顶豪，而祥生老板陈国祥也被传 8 亿起步出售名下九溪玫瑰园楼王白宫别墅。

如今王石也在 " 二次创业 "，4 月，他联合张朝阳、刘二飞等人发起的一家特殊目的收购公司（SPAC）Destone Acquisition Corp.（深石收购企业），正式在港递交上市申请，是否因此缺钱而卖豪宅，外界不得而知。

更为重要的是，豪宅区别于普通住宅，是富人阶层的一种身份地位象征。

除了在内地，许家印还将香港顶豪别墅摆上了货架。

另一方面，受各地疫情反复影响，积压下的购买力在近期得到释放。尤其在上海和北京，看房群体中，家里房子小的经历疫情想换个大房子，置换客增多，而豪宅在户型、区位、环境上都有着无可比拟的优势。

放眼全国，豪宅交易市场也是如火如荼。例如，在深圳，海德园项目推出 239 套住宅，均价约 12.6 万 / 平方米，单套价 1800 万起，6 个小时被全部 " 秒光 "，吸金 57 亿。

地产大佬 " 甩货 "

据乐居财经获悉，此次学府公馆耗时 9 小时 44 分钟售罄，狂揽 119.84 亿元成交额，平均每小时进账 12 亿。单就该项目近 120 亿成交额，便可轻松进入今年上半年销售业绩（全口径金额）百强房企的坐席，并排名第 73 位，秒杀五矿地产、葛洲坝等一众知名开发商。

在楼市整体行情不景气之下，缘何会出现豪宅热销的局面？

一位资深豪宅置业顾问也提到，国家、地方都在积极 " 救市 "，叠加一部分购房人还在情绪中，等基本面和情绪好转后，未来豪宅市场价格或会整体上涨。

与北京情况类似，深圳豪宅火热的背后却是楼市整体的疲态。机构数据显示，2022 年上半年，深圳新房共成交 23776 套，同比下降 34.4%，环比下降 31.9%。

生完二胎刚满 4 个月，王晴（化名）就准备换套大房子。她相中了位于北京海淀北沙滩 " 中建壹品 · 学府公馆 " 的一套 190㎡四居大平层，" 为了凑首付换房，爸妈准备把安徽老家两套房都卖了。"

其中，上海二手顶豪挂牌量与成交量表现尤为亮眼。仅 6 月初，上海已经有超过 30 套总价 1 亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

例如，位于上海的黄金地段新天地，翠湖天地最新一期翠湖五集一套还在 5 年限售期内的房源，被标上 1.25 亿元的总价挂牌上市，单价近 36 万元 / 平方米。这套房子 2021 年的买入价仅 6000 多万元，时隔一年，就被业主以两倍的价格挂出。

另外，豪宅价格倒挂也促进销售狂热的原因之一。比如一些豪宅项目政府限价低，相比周边二手房是价格倒挂，单价便宜千元甚至几万元，很大程度刺激了消费者的购买欲望。

例如，北京东城的共有产权房 " 永定府 " 入市时，近 500 套房源吸引了约 23000 户家庭参与申购，该项目限均价 89068 元 / 平方米，倒挂周边楼盘超 2 万元 / 平方米。又如，深圳海德园，这个豪宅的均价不到 13 万，而周边的同一级别楼盘在 20 万左右。未来倒手一卖，会出现巨大的盈利空间。

高端豪宅项目异军突起、刚需刚改型项目遇冷的情况，并不只在北京，放眼全国亦是如此。

经计算，前房东从 2017 年以 1.7 亿买入永嘉路这套老洋房，到 2022 年以 2.5 亿卖出，5 年价格涨 8000 万元，涨幅高达 47%。

而且这些财富人群还通过配置豪宅方式来使手里资金保值升值。例如，上海解封第二天，位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房，以 2.5 亿元的总价成交，折合成交单价 64.7 万元 / 平方米。

不仅如此，许家印儿子以及哥哥也跟着他一起卖房 " 还债 "。去年底，有报道称许家印之子 Peter Xu 出售在美豪宅。1300㎡的豪宅要价约 1.08 亿元，较其 2018 年买入时跌掉约 3000 万元。

若在陈国祥面前，许家印们出售的房产就如同小巫见大巫。6 月中旬，网传祥生老板陈国祥 8 亿元起步出售其名下房产九溪玫瑰园楼王白宫别墅，该项目囊括地上、地下室建筑面积各 2500 平方米，私家花园占地约 9000 平方米，光验资就需要 5 个亿。

值得注意的是，该项目自今年 2 月 17 日拿地到 5 月 27 日正式取得预售许可证，再到正式开盘，仅用时百日。

另一边，便是名噪一时的日光盘海德园。据了解，5 月 30 日，海德园 A 区推出 239 套住宅，面积在 143-251 平方米，均价约 12.6 万 / 平方米，6 个小时全部选完，约一分半钟卖掉一套，吸金 57 亿。

当下，楼市预期并不明朗时期，豪宅市场却率先回暖，掀起一波浪潮。6 月底，位于北京丽泽板块的豪宅项目端礼著开盘当日，就发出成交 292 套、49.54 亿元的战绩捷报。

区别于普通住宅，豪宅基本是富人阶层之间的买卖游戏，甚至有一些豪宅要验资才能获得入场券。

在房企业绩端，这一疲态尤为明显。克而瑞数据显示，百强房企 6 月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄，但仍保持在 43% 的较高水平。而上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到 50.3%。

这已不是许家印首次卖豪宅。年初，就曾有中介人员表示，许家印正在出售名下广州市珠江新城 " 金碧华府 "25 楼复式豪宅，豪宅总建筑面积为 753 平方米，市场价 1.1 亿元，现售 8000 万元。

比起主动转让，还有那些被动进入司法拍卖的房产。其中就包括了三盛宏业的掌舵人陈建铭，他曾是上海滩著名的地产大佬。

某房产中介表示，" 疫情前放款速度慢，成交周期长，导致不少客户在手资金不足，交易被迫中止；疫情后最明显的变化是放款速度快，放款额度变多，客户比之前能多贷 100 万左右。"

此外，孙宏斌胞弟孙宏兵也在抛售房子。3 月，市场消息称，香港西半山敦皓高层连平台户以约 1.38 亿港元沽出。

更早之前的 5 月中旬，杭州老牌江景豪宅金色海岸一套建筑面积达 230.63 平房产，拍出 2890 万元的高价。此轮竞拍足足经过 266 轮激战，比起拍价足足高出 930 万。

6 月 24 日，杭州一套西湖湖景房及西子公寓地下车位 3 号、10 号两个车位，经过 30 轮出价，拍出 3095.8 万元成交价，折合约 13.1 万元 / 平方米，成为杭州今年成交单价最高的法拍房。

尤为关注的是，二手房乃至法拍房中也充斥着不少地产大佬名下的豪宅房源。

受疫情侵袭过后的上海，也在展现出令人赞叹的购买力。据克而瑞不完全统计，6 月初，上海平均每天就有 3.7 套总价 3000 万以上的豪宅（含新房和二手房）成交。

然而，这只是北京豪宅市场的一个缩影。诸如：海淀学府壹号院均价约 8.96 万元 / 平方米，主力产品总价在 1650 万元～2500 万元 / 套，该项目在上半年网签金额超百亿；二环端礼著均价 11.2 万元 / 平方米，开盘当日就成交 292 套，吸金 49.54 亿元。

此次豪宅回暖，是立体、全方位的，不仅表现在新房、二手房，就连法拍房中的豪宅也颇为抢手。

以深圳为例，6 月 19 日，华润城润玺二期最后一席高层住宅产品选房结束，589 批选 344 套，均价约 13.2 万 / 平方米，总价在 1422-3736 万元 / 套，最终去化近 9 成，卖了 303 套，揽金约 46 亿。