在万科郁亮罕见乐观喊话后，地产股迎来了久违的反弹，房企6月销售的环比改善似乎也印证了业内谨慎的乐观，但在部分房企美元债再度接连下挫、断供潮愈发严重之际，地产行业再度灰暗。反复行情面前，行业是否已经触底，能否迎来反弹曙光呢？

第三方的销售数据显示，6月百强房企销售环比大幅增长，环比涨幅创下上半年之最。虽然销售同比仍然降幅明显，且销售额较往年同期不可同日而语，但月度销售能明显复苏也实属难得。

就在销售刚刚释放利好时，地产美元债的又一轮无差别暴跌使行业蒙上一层阴影，部分爆雷房企项目停工引发的断供风波更是雪上加霜。这说明，弱市下的复苏明显不稳定，政策的支持力度需要进一步加强，提升产业链各环节的信用和信心仍是重中之重。

销售回暖

克而瑞发布的数据显示，2022年6月，百强房企单月累计实现销售金额8311亿元，同比下降43%，环比增长了60.1%；1-6月，百强房企累计实现销售额3.47万亿元，同比下降50.7%，环比上涨了2%。

2021 年4-6月，百强房企单月销售基本都在1.2万亿元以上。进入7月后销售便开始明显跳水，但2021年下半年百强房企单月销售额基本还能保持在8000亿元之上，最后一个月再度轻松超过万亿元。

进入2022年房企销售再下一个台阶。百强房企单月销售额都很难达到6000亿元，同比降幅超过一半。因此2022年6月百强房企销售再度突破8000亿元，接近2021年下半年水平，销售额从低谷抬升了一个台阶。

从同比降幅来看，5月百强房企销售下降了60%左右，降幅已经跌至历史谷底，环比也几无增长。因此，无论是同比还是环比，房企6月销售的积极改善让市场认为复苏趋势开始得以确认。尤其是6月单月销售过百亿的房企达到20个，虽不比以往，但年内新高也说明部分稳健企业的销售确实在企稳回升。

更为难得的是，部分房企销售同比开始转正。前50强企业中有8家企业实现了单月业绩的同比涨幅转正，其中还有一家房企-越秀实现上半年销售转正。

从统计局的数据看，2022年前5个月，房地产开发投资同比下降4%，房屋新开工面积同比下降30.6%，商品房销售面积和销售额分别同比下降23.6%和31.5%。

但就5月来看，房地产开发投资单月环比增长14%，商品房销售面积则环比增长25.8%。业内认为，房地产市场已经出现积极变化。

6 月当月房企销售环比大幅回升，海通证券认为这是由于6月份疫情形势接近尾声，复工复产提速助推销售大幅反弹。百强房企单月销售金额同比降幅实现自2021年10月以来的首次收窄，天风证券认为复苏趋势基本确立。

地产销售回暖离不开一系列宽松政策。天风证券表示，尽管短期复苏趋势基本确立，行业复苏的斜率和持续性仍有待观察。

在6月销售出炉前，行业领军者万科已经给出了销售见底的预言。在得出见底结论的同时，万科公开拿地力度明显加强。行业低谷时刻，龙头的一举一动都会对行业带来立竿见影的影响。

龙头进取

6 月底，万科召开股东大会，董事长郁亮根据6月销售数据和二手房销售情况判断市场已经触底，原因有三点：政策的积极调整，调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响；被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补；6月是房企传统销售高峰，叠加5月基数较低，因此6月环比销售会有明显的提升。

虽然看到了积极的因素，郁亮同时讲道，短期市场已经触底，并非反弹，恢复仍然需要时间。

事实也是如此。多家机构的跟踪数据显示，在6月显示出明显的复苏迹象后，7月房企销售再度遇冷。比如中信证券表示，7月上旬，公司跟踪样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%，而6月只下降了11.2%；二手房销售2万套，同比下降14.4%，而6月降幅只有2%。

中信证券表示，6月冲销售造成7月初可销售资源不足、疫情影响和局部出现房屋延期交付问题，影响了消费者对新房购置信心，是销售走弱的主要原因。7月初的市场下行，进一步说明地产市场复苏并不稳固，但预计市场仍然处于复苏通道。

虽然不愿意预测市场，但万科的一举一动都会引发市场的极大关注。尤其是在行业艰难时刻，万科积极乐观的表态立即引起了市场的反应。在郁亮讲话后，A股房企“涨声一片”，5只个股旋即涨停，第二日仍有个股封于涨停板，申万房地产指数（代码801180）创下一个多月以来最大涨幅。

进入2022年，郁亮对行业有3次明显的判断。一是2022年年初即2月份万科年会上，郁亮表示房地产进入“黑铁时代”，2022年公司要背水一战；在3月底的业绩发布会上，郁亮介绍道，公司开发业务年内止跌企稳，背景是前3个月公司签约销售下降超过40%。

“ 黑铁时代-止跌企稳-短期触底”，半年内的3次判断反映了万科对市场的观察与结论。万科不仅是口头上表达了从悲观到相对乐观的预期，行动上也是如此。从拿地上看，公司在积极行动。

万科发布的月度数据显示，2022年1-4月，公司新增项目土地支付金额分别为33.39亿元、54.67亿元、16.08亿元和2.96亿元，合计为107.1亿元。而仅5月一个月万科拿地支出就达到118.77亿元，超过了前4个月的总和；6月拿地支出为50.94亿元，较前4月相比仍在高位。

另一家有着“地产黄埔军校”之称的中国海外发展即中海地产也是如此。2022年1-3月，公司拿地支出为零、57.4亿元、90.03亿元，4-6月分别为105.93亿元、66.47亿元和136.87亿元。

虽说由于春节等因素，一季度房企拿地不多属正常现象，但一个月超过前几个月之和的情况显然并不常见。龙头房企在公开土地市场再度活跃，或许是其对触底判断的最佳回应。

信用修复

2021 年下半年部分规模房企出现债务违约时，股市一度出现连锁反应。多家房企股价大幅跳水，市场风声鹤唳。由于房地产特殊的销售模式，房企信用风险一旦发生，流动性风险蔓延就难以阻止。

目前风险蔓延再度来袭，房企美元债集体跳水。此次跳水的并非是已经出现违约或者是处于违约边缘的房企，而是大多数、无差别的下跌。即便民企的优秀代表龙湖等也不能例外，甚至有个别国企或者国企背景的美元债也受到影响。

这是否与愈演愈烈的停贷潮有关呢？在部分房企因债务违约爆雷后，在建项目陆续停工。虽然也有部分房企对外表示了复工复产的决心，但难以启动全部在建项目是不争的事实，烂尾楼盘停贷断供潮似有蔓延之势。

由于绝大多数爆雷房企并未走出债务困境，进入2022年后新增的部分债务违约房企进一步壮大了违约房企的队伍。断供的购房者虽不是多数，但对市场造成的心理冲击是直接的，银行股板块整体放量下跌即是最明显的注脚。

这显然说明房企目前脆弱的信用经不起任何利空的冲击。首先从销售来看，6月环比增长是弱势复苏，环比上升很大部分原因在于低基数效应。6月销售业绩转好只是相对的好，而非绝对的好。

由于疫情的反复影响，消费者对未来工作、收入不确定性的担忧，叠加房企爆雷对项目交付和质量的担忧等制约消费的问题并未得到解决，当下出现的断供潮就是一例。在未来预期未转好之下，恐惧并没有消失。

华泰证券指出，信用危机仍存，期待更多民企纾困政策的出台。2022年以来，房企公开市场风险事件呈现加速蔓延的趋势。房企的信用危机远未解除，尤其是下半年到期规模较高、销售复苏迟缓、难以在公开市场“借新还旧”的房企面临更大的风险。

虽然2021年年末以来房地产融资方面利好频出，增量和存量均迎来改善，但仅央企国企和少量头部民企能够享受到融资利好，出险房企融资环境仍在继续恶化。

华泰证券表示，一方面央企、国企和少数头部民企已经恢复信用扩张，另一方面是大部分民企仍面临信用收缩，解决问题的本质手段在于销售端的复苏。

但由于对交付情况的担忧，大部分民企、出险房企的销售复苏明显弱于行业，需要更多外力的干预才能帮助它们走出现金流的恶性循环，继续拖延可能导致出险房企的进一步增加。