“纾困基金不是万能的，想要得救，首先要证明自己值得救。”

　　据大河报消息，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。

　　按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。基金按照“母基金-子基金-项目”的模式运作，采用四种方式进行项目纾困。

　　8月5日，该基金的首个纾困项目落地。

　　在本轮楼市调整中，郑州是震荡幅度最大的城市之一。根据国家统计局的数据，2021年8月至2022年6月，郑州新房和二手房价格指数连续11个月下滑。在近期的停工停贷风波中，郑州也因涉及项目最多而受到关注。

　　在出台楼市纾困政策方面，郑州同样走在前列。

　　今年3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中涉及取消“认房又认贷”、给予房企贷款支持等18条多维度、大力度的政策调整。4月和6月，郑州先后推出“青年人才新政”、棚户区改造房票安置方案等政策，对合理需求进行支持。

　　“百亿纾困基金”方案的出台，被认为是又一项实质性的纾困政策，在“保交楼、稳民生”的政策背景下，对很多城市有着示范意义。

　　从棚改潮到“三条红线”

　　郑州楼市的发展，既与城市化进程和经济增长的大势有关，又得益于大规模的棚户区改造。

　　“十二五”以来，郑州市启动较大规模的棚户区改造。棚改催生的大量需求，带动郑州楼市高速增长，房价和地价也不断攀升。2016年，郑州土地市场迎来高光时刻，当年共诞生15个“地王”。

　　当年10月，郑州重启“限购令”，楼市调控开始升级。至2017年5月，郑州六次发文强化调控，将限购、限售等政策的强度和范围不断扩大。政策力度空前，郑州楼市也很快降温。

　　“十三五”期间，郑州继续保持较大的棚改规模，但在严厉的调控下，市场并未大涨，当地房地产从业者把2017年至2021年的郑州楼市称为“横盘期”。

　　2020年8月，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策出台，房地产业去杠杆的大幕正式拉开。郑州某资深房地产从业者向

　　2022年6月，始于江西景德镇某项目的停工停贷风波，开始向其他区域蔓延。根据易居研究院智库中心的统计，截至7月16日，郑州是涉及停工停贷案例最多的城市，共涉及32个项目。

　　易居研究院的统计显示，今年1-7月，包括郑州市主城区和八个环郑区域在内的大郑州市场供应量大幅缩减，同比下滑约64%。今年上半年，郑州新房成交量同比下滑近半，二手房成交量下滑两成。

　　并非都是建业

　　形势的变化，很快令郑州房企不堪重负。2021年9月，一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后被当事方确认。建业集团是河南省最大的房企，其销售额在郑州楼市的排名也十分靠前。

　　2022年春节后，建业继续对组织构架进行调整，五级构架精简到三级，总部有约一半的人员被分流到一线。5月31日，河南文旅投资集团对“建业电影小镇”和“只有河南·戏剧幻城”项目进行股权投资；7月21日，河南铁建投集团入股建业，成为第二大股东。

　　8月8日，借助不动产盘活、股东借款及境内融资，建业完成2022年到期的5亿美元6.875%优先票据偿还，公司年内已无待还美元债。至此，建业的压力总算有所缓解。

　　其他的河南房地产巨头中，鑫苑已经出现债务违约，正商、永威、康桥都面临债务压顶的局面。

　　一些中小房企的境遇更加困难。郑州某中型房企高管向

　　即便如此，当下的情况还是令他担忧。“非银融资已经暂停好几个月了，银行融资需要有抵押物，但公司没法拿地，也就没什么可抵押的。”他说，公司曾尝试出售项目，但在现有的市场环境下，问津者寥寥，且条件“极为苛刻”。

　　他表示，公司已有一个项目处于停工状态，但目前能做的，只能是期待市场回暖，以及政府出手支持。

　　在郑州，这类房企为数不少。该人士透露，得益于大规模的棚户区改造，不少郑州本地房企在近些年应运而生，构成郑州楼市巨大的“长尾”。在这条“长尾”中，很多企业的抗风险能力严重不足。

　　在市场端，上半年一系列稳楼市政策出台后，郑州楼市曾一度有所回温。但停工停贷风波的出现，使购房者的信心再度受挫。

　　今年6月，郑州市房管局组织部分重点房企座谈，在给予安抚、承诺支持的同时，也督促企业尽快复工。但事件的影响已经开始扩散。

　　“救项目、不救企业”

　　在这种情况下，“百亿纾困基金”被寄予厚望。

　　今年7月19日，河南资产管理有限公司官网消息显示，郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司近日达成共识，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

　　8月初，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》披露。具体来说，基金运作模式为“母基金-子基金-项目”，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。