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二是外资涌入房地产一级市场带来不稳定性。进入2022年，仍有不少国际资金为了寻求高投资收益、或者抗通胀等因素，涌入到美国房地产市场。根据美国房地产经纪人协会NAR在7月发布的报告显示，在过去的1年时间内，国际买家收购了总计超过590亿美元的住宅。其中，华人买家居首位，所购房屋均价超过100万美元。很显然，对美国而言，这些海外资金大部分来自如中国等新兴经济体，强劲的资本流入美国意味着美国民众可以借此获得更多借款，进而维持已经开始超过其自身收入的消费能力。到2022年5月末，过去12个月国际资本净流入美国为1.28万亿美元，创了历史新高。超过万亿级别的资本在短短一年时间内净流入美国，在历史上仅有一次，就是2006年。外资对于美国的货币政策更为敏感，一旦有风吹草动，外资可能会跑得更快，从而对美国市场包括房地产市场带来冲击。
三是储蓄率大幅度下滑将影响购房能力和信心。在经历了疫情第一个阶段超宽松政策环境之后，美国居民储蓄率从惊人的33.8%（2020年4月）后迅速降至个位数。截至2022年6月，美国居民储蓄率跌至5.1%，该数值不仅已经低于疫情前6%-7%的平均水平，也是自2008年9月雷曼兄弟爆雷之后最低水平。储蓄率处于历史较低水平，意味着美国居民在下一个阶段的支付能力大幅减弱，同时可以通过银行借款的能力和空间也变得十分有限。2022年6月，密歇根大学消费者信心指数跌至50，是自1978年该调查报告有统计以来历史最低水平，甚至都低于1980年滞胀时期和2008年金融危机时期。据该机构调查情况表示，消费者极度担忧主要是源自对当前房地产市场和相关耐用品购买状况持负面看法。长期来看，伴随着储蓄率水平的低下，未来美国居民消费能力逐步趋弱，房地产市场需求增速将进一步走低，这势必对房价产生负面影响。
四是房地产金融资产正在遭到抛售。一方面，美国股票市场（包括房地产REITs）在长期持续上扬后出现较快的回撤，波动率仍处于危险区间。对标普500指数和美国Wilshire REITs房地产信托指数按月度均值计算同比，已经连续3个月同比负增长。在过去四十年，这两个指数同比负增长持续或者超过一个季度以上的次数只有5次，这表明代表美国最大的房地产市场权益信托指数和代表广义美国经济核心企业的标普指数自今年5月份开始同时呈现疲软态势。另一方面，美联储宣布减持MBS持有量对房价上涨产生抑制。从2022年6月开始，美联储将每月减持475亿美元国债和MBS，并计划在9月提高缩表上限。自2008年以来，美联储一共有两次实质性削减MBS持有量，一次是2010年三季度到2012年，另一次是2016年底到2020年初。这两段时间内，美国房价表现都不尽如人意，前者房价在大部分时间内呈现负增长。
04 建议审慎对待美国房地产市场投资 美国楼市可能已经进入长期牛市的尾部阶段。根据经合组织OECD统计的实际房价数据来看，美国房价正处于自2012年9月以来的上行周期尾端。自1970年以来，美国楼市从未出现过如此漫长的牛市，上一次牛市是1997年末到2007年初，期间经历了9年半。美国房地产行业泡沫正在加速积累。过去十年，美国房价出现了大幅度上涨，特别是2019年-2021年上涨了38%，自2012年以来上涨了一倍以上，这在历史上实属罕见。与08年次贷危机前夕相比，本轮房价的涨幅更大。美国居民不动产市值增量已经超过了GDP增量，2011年-2021年，美国居民不动产市值从13.74万亿美元增至17.93万亿美元，累计增幅达到30.5%，同期美国GDP从16.2万亿美元增至19.8万亿美元，累计增幅为22.2%。从长期看，依靠大量流动性刺激住房需求必然无法持续。近两年房价的快速上涨，通过其自身自我强化、催生泡沫的意识和能力再度显现，通过再贷款进行房屋抵押融资的家庭逐年增加。由于大部分房屋是通过借款的方式购买的，因此房价上涨对房屋净值的影响逐步加大。考虑到住房销售具有领先性，今年下半年美国房价很可能出现比较明显的回落。一旦房价出现阶段性快速回落的话，房屋净值也将相应缩水，过去十年螺旋式上升的居民财富将短时间内受到较大冲击，这对长期依赖信贷作为资金支持的购房居民而言绝对是坏消息。
尽管无法推断美国楼市是否会再次迎来诸如2008年次贷危机那般的黑天鹅事件，但以美国为代表的西方楼市盛宴，恐怕在今后的1-2年时间内会很快褪去“皇帝的新装”，建议相关领域的投资者和潜在投资者保持一份谨慎和理性。 版权与免责：以上作品（包括文、图、音视频）版权归发布者【连平】所有。本App为发布者提供信息发布平台服务，不代表经观的观点和构成投资等建议
连平经济观察报专栏作家 植信投资首席经济学家兼研究院院长，博士生导师。担任中国首席经济学家论坛理事长、中国银行业协会行业发展研究委员会主任、中国金融40人论坛常务理事和特邀成员。主要研究领域涉及宏观经济运行与政策、国际金融和商业银行。
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