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　　来源：中金点睛

　　风险：房地产市场走势超出预期。

　　我们在本文首先梳理海外代表性经济的房地产市场发展历程，重点讨论房地产发展过程中的经济增长和利率走势，然后依据海外房地产市场发展经验，展望未来十年中国房地产市场发展前景，并重点讨论经济增长和利率前景。

　　缓慢城镇化对应稳步发展的房地产市场。英国和美国是经历长期缓慢的城镇化进程而发展起来的，这个过程中房地产市场也是稳步发展的，并且表现出周期性波动的特点，这个周期通常是二十年左右，主要与人口因素和经济周期有关。发展到成熟阶段以后，户均住宅套数达到1.1附近，每年住宅建设套数与家庭数量之比降至1%附近，每年住宅投资在经济中占比降至4%附近，经济增长中枢稳定在2%附近，在信用货币时期，利率走势与名义经济增速趋于一致。

　　快速城镇化对应高速发展的房地产市场。日本和韩国则是经历快速城镇化而发展起来的，这个过程先经历高速的经济增长，以及房地产市场的快速发展，在这个阶段名义经济增速很高，利率水平要明显低于名义经济增长，利率走势更多反映的是短期经济波动。在城镇化和流动人口增长放缓之后，住房建设也从高位开始回落，这个过程伴随着住宅投资在经济中占比下降，以及经济增长中枢下移，利率水平也开始明显回落，并逐步更加贴近名义经济增速，最终房地产市场乃至经济和利率都趋近于发达经济体的表现。在快速城镇化过程中，市场通常会较关注房地产泡沫风险。

　　未来十年中国住宅投资在经济中占比可能继续回落。中国大陆的城镇化也是快速的城镇化，伴随着经济高增长。在城镇化过程中，新增城镇人口持续增加，流动人口持续增长，同时家庭规模小型化，家庭数量大幅增长，这些都对应住房需求的快速增长。在2013年前后，新增城镇人口、新增流动人口和结婚人数达到峰值附近，住房刚需也达到峰值附近，也是从这个时期开始住宅投资在经济中占比开始回落，经济增长中枢开始有所下移。在经济高增长过程中，利率水平明显低于名义经济增速，而利率走势则更多反映短期经济波动。前期新增城镇人口规模仍然较大，继续支撑住房需求处于高位，不过最近几年新增城镇人口明显放缓，住房需求放缓也更加明显，从日本和韩国经验来看，我们认为未来十年中国住宅投资在经济中占比可能继续回落，经济增长中枢可能继续下移，而利率中枢也会相应下移。