难以下手的，上海高价二手房

于是，他们萌生了卖掉苏北房子的想法。

按照苏北老家的规矩，想结婚就必须要有房子。两家父母咬牙拿出了半辈子的积蓄，买下了这套当时她和男友的 " 梦中婚房 "。

新房联动价是 11.9 万 /㎡，而板块内二梯队的二手价格是 16-18 万 /㎡，84-165㎡的 2-4 房，总价倒挂的利差，能达到至少三百万至多千万级别。

二手房的带看越来越少，更难谈成交。

而该楼盘的入围分是 96.9 分，按照项目 0.18 分 / 月的社保系数计算，如果基础分满分达到 60 分，那还需要至少 205 个月上海社保。

小冉发布的朋友圈，经本人同意授权

至少那些都好卖的新房，触发一定的认购率，就会限售 5 年，锁死不准交易。

但是，有个信号却不得不值得注意：上海的二手市场已经开始胶着了，涨到了无解状态。

1、两套房的房贷月供 1 万 +，压力山大；

人的欲望本身就是难平的沟壑，想填的越多，付出的就会更多。

踩在 " 房价、利率最高点 " 的三四线购房者

而像中环以内这种宅地建设指标很少的区域，往往新房的供应会更少，那就会造成市区的新房不够抢，郊区的新房没人要。

这就是属于一线城市上海的真相，残酷且真实。

新一代中产的 " 得与失 "

小冉名下的房贷截图

房子不大，却也温馨。

这套三环的 99 平小 3 房，不算宽敞但单价仍要 1.5 万出头，为了孩子们能够少点压力，父母倾其所能付了 46 万元的首付。

更让她受打击的，当初定下了雄心壮志，5 年社保之后卖掉所有房子，在上海买下一个属于自己 " 小窝 "，孩子也能接受到更好的教育。

比 " 养娃 " 更重的 " 养房成本 "

如今的她在环沪城市扎根，靠远途的 11 号线地铁在上海和昆山之间每天 3 小时往返通勤。但所有身体上的累，都没有磨灭掉她想要在上海 " 扎根 " 的梦。

小冉在 boss 平台查看的招聘信息截图

至于徐汇、黄浦、静安等这样的内中环市区，300-600 万就只能摸到 1 房 -2 房，拥挤局促，很难实现自住的生活品质。

作者 | 鲸 鱼

3、买房之后，苏北老家和环沪城市的房价，一直不涨反跌；

按照总量逻辑来看，上海的存量房（二手房）大约将近 800 万套，是全世界最大的二手房交易市场。

底层数据很清晰，上海二手和新房的成交比大概是 5:2。

男友也大方，彼时婚前的小冉依旧有首房首贷的名额，索性就只上小冉的名字。

小冉是一位标准的 " 沪漂 " 白领，某种程度来说也是近几年最尴尬的购房者之一，房价、房贷利率双双踩在了最高点，一个也没逃过。

准备正常上班，奋斗生涯再次开启。上海买房的梦只是远了些，但还没有完全灭 "。

小冉在朋友圈看到的广告

编辑 | 张真真

购房力下沉、积分下沉，直至买到可替代的楼盘。

业内称此为 " 价格倒挂 "，比如说 XX 新房单价要 10 万，而周边二手房的单价 15 万，那么这个单价的倒挂值就是 5 万。

和普通人相比，TA 们是有不错的职业起点，接受了良好的教育，毕业后进入外企或大厂，拿着一份相当不错的薪水，也许还有股票期权。

让他们犯难的是，从待产到产假的近半年时间，小冉只有生育津贴没有工资，所有的家庭开支都压在了小冉老公一个人身上。

面多了加水，水多了加面，不停循环，几番骚操作下来，带来了上海楼市持续多年的飘红。

小冉男友在苏北老家买下的房子，交房时的真实照片

" 我们也想回老家，过安稳平淡的小日子，但是，苏北的工资你也知道，和上海真的差距不少 "。

正因为起点不低，但又不像真正的 " 二代 " 生在人生终点，所以 TA 们最害怕的是下一代" 身（jie）份（ceng）坠落 "，害怕" 消费滑坡 "。

如果还不好卖，那就会搞个利好出来，比如说搬来某某名校分校。

她已经记不清搬过多少次家，也不想回忆和多少个二房东曾斗智斗勇。

" 绩效奖金都少了一些，但好在没有在这个困难的时刻失业。有些事情是我无法改变的，不再考虑房价涨跌。

2021 年 4 月，小冉和男友结婚的前一月，经历了无数次的挣扎、犹豫，最终他们还是下定决心，留在上海。

这里，曾为罗梦朦婚前的生活遮风蔽雨；但这里，也是罗梦朦现在回不去的家乡。

上海楼市是典型的存量房市场。

以上海月度成交量最大的 300-600 万价格段为例（考虑 200 万是做低总价因素，不计入）。

所以在文章快结尾的时候，我又采访了一次小冉：

上海户口可以靠时间熬，但房子却需要实实在在的真金白银。

那购房者买不到东方悦澜这样 " 高倒挂高价差 " 的楼盘怎么办？

买不起的上海，回不去的老家

上海还是那个上海，苏州河的婉约和黄浦江的奔流交织在一起，只不过时代变了。

9 月 30 日，十一长假前夕，我收到好友小冉的消息弹窗，字里行间充斥着无奈和心酸：

首付 3 成，贷款利率 5.45%，在环沪的三线小城买下了第二套房子。

小冉粗算了一下，如果新规后买房，每个月的利息可以少还将近 2000 元，30 年就可以少还近 72 万元的巨额利息。

同年 5 月，小冉和男友结婚了。彼时的他们，是亲友艳羡的对象。在上海有着还不错的体面工作，不到 30 岁的年龄，拥有了家庭的两套房子。

举个简单明了的例子，今年上海积分最高的楼盘，是前滩板块的东方悦澜。

但上海的房产、户籍在某种程度上和教育是绑定的。优质学校一般要求 " 户籍对口 " 或 " 学籍对口 "，还有 " 入户年限 " 等各种繁琐的要求。

两个人一咬牙，拿出了工作多年所有的积蓄，又翻出了订婚时的 " 彩礼 "，另外还借了亲朋好友 10 万。

上海的楼市操盘者，很聪明。

小冉的工作日渐向好，" 拼命三郎 " 一般的男友也在上海 " 混得 " 有模有样，两人年薪有了几何级的增长。

属于城市与楼市之间的矛盾还会持续多久？我也看不清答案。

2、新增一项养娃成本，奶粉尿布衣服等到处都要用钱；

上海限购限贷政策一览，图源网络

上海新房积分制，图源网络

但是在大城市漂泊的外地年轻人，生活总是充满太多的不确定性。

同时，新房供应高的板块，下一批次就会就暂缓甚至减少拍地，新房未来的供应缩减，二手就不怎么会下跌。

而小冉男友从事的互联网行业，想在苏北找到替代更是难上加难，初创企业的 leader 岗位月薪最多只有 10k，而上海的薪酬则是 25-30k。

她给我算了一笔账，两笔贷款总金额差不多 220W，当年的等额本息 30 年利率分别是 5.5%、5.45%（如今 4.1%）。

身为中产的 TA 们，在这个时代" 痛并快乐着 "。

现在的楼市价值逻辑已然明显，人性是买涨不买跌的。小县城几万元一套的房子无人问津，上海一两千万的房子挤破头。

令她难受的是，三四线城市的房子价格跌就算了，买房时的利率也 " 完美 " 踩在了最高点。

以小冉为例，电子商务的月平均工资水平在苏北只有 5-6k，比她在上海的薪酬足足少了 8k 之多。

而满足基础分满分 60 分条件同样严苛，需要同时满足 " 上海无房的沪籍家庭，且 5 年内没有购房记录 "。

4、房贷利率踏在了最高点，两套房当时的房贷利率分别是 5.5% 和 5.45%，8 月份利率都下调至 4.1%，新规后利率更是将下探至 "3" 时代。

深谙人性的上海楼市，制造出了" 一二手倒挂 "，在一二手房之间不停制造价差红利，让所有人都有一种买到就赚到的认知。

于是上海又制造了一个 "新房积分制" 游戏。

都说上海 " 海纳百川、包容一切 "，但人才们留在这里的最大考验，最后都集中到了两大核心问题：买房和孩子教育。

如果新房二手压力都大的区域，就会在落户、限购上松个口子，比如说五大新城和临港的购房限制，目前已经到了低点。

-END-

魔都上海是全国 " 落户、限购、限贷 " 最为严苛的城市之一。光看这琳琅满目的规则，尤其是认房又认贷二套首付 7 成，就足以让外地沪漂的年轻人 " 胆颤 "。

看似所有的一切都是幸福的开始，但属于小冉他们的挑战，其实才刚刚拉开帷幕。

明明都是房子，都有居住属性，甚至可能县城房子的居住属性，并不比上海的差。但是因为有预期，有稀缺占有，有错失恐惧。

和大多数沪漂的年轻人一样，买不起上海房子的 TA 们，群租过外环 2000 元 / 月的隔断单间。也曾咬牙租过 5000 元 / 月的中环公寓，高昂的租金让他们 " 肉疼不已 "。

前滩实景图，图源网络

至于新房，在上海十四五规划中也提到每年 8 万套的供应目标。

今年上海的二手交易量大概会维持月度成交 1.5 万 -1.8 万套波动，而根据往年经验，上海的年度二手成交总量大约是 20 万套左右。

高分选手可以买到 " 高倒挂价差 " 的网红盘，而像小冉这样非沪籍、社保年限少的低分者，只有两种选择：

" 怎么办？两天三个政策，先是房贷利率要降。然后又是换购住房能享受退税优惠，后面连住房公积金贷款利率也降 0.15 个百分点。

新房在土地出让前，就已经制定好房地联动价（也就是未来的楼盘售价）。这个价格，往往会低于周边的二手房。

每个月的月供达 12000 余元。如果新规后利率能降到 4.0%，每个月就可以少还近 2000 元，30 年就是 72 万元的高额利息差。

远郊的新盘或者高价买市区二手房。

" 生完孩子，我后悔买房了 "，这是小冉，不止一遍跟我说的原话。

购房者手拿 300 万想买到大一点的 3 房，偏远的临港、奉贤、金山、崇明是唯一选择，而这些板块通勤市区，也是极度的痛苦。

小冉粗算了一下，养娃成本尚能承受，但" 养房 " 之重，却压的他们喘不过来气。

这就是真实的上海楼市。

但三四线城市的楼市现状却无比残酷，当地的二手房已经有价无市，即使亏钱卖，挂到 2019 年的价格，依旧无人问津。

可能有人会说，小冉这样的人欲望过高，拥有两套房子，生活已然不错，却一心只想攀爬到更高。

所以像小冉这样，积分不高预算也不高的年轻人，二手也不失为一个选择。

是的，说不上是老天眷顾还是玩笑。2022 年，结婚第二年，他们的孩子出生了。

但不是所有人都有资格参与 " 一二手倒挂红利 " 的角逐，人性是趋利的，大家都会想要抢占 " 倒挂值 " 更多的新房。

图源小胖看房

现在感觉凭白无故多出了 72 万元的 " 债务 "，简直欲哭无泪 "！

许多满怀希望来到上海的年轻人，以为可以享受到国内最具活力的都市魅力，没想到却陷入了 "996 福报 "，秃顶的速度不亚于房价涨幅。

但是，留在上海有个很现实的问题，哪怕两人的年薪已经 40 万 +，但是上海的房子依旧买不到、买不起。

如此循环之下，上海绝大多数区域的新房，都不愁买家。

小冉的第一套房是 2019 年 5 月和男友订婚时买的。

上海买房的游戏规则，已暗定

此时的他们，一边是欣喜地迎接新生命，一边又面临着新的人生挑战。

但现在，所有关于房子之下的 " 美梦 "，似乎都破灭了。

怎么办？一直租房一直搬家也不是办法。索性先拿 " 环沪 " 城市当踏板吧。

一方面要向外界展示国际大都市的精致，但另一方面房价的高企却已暗中 " 透支 " 年轻人的未来。

人民银行、银保监会联合发布的通知原文

小冉提供的产权证部分截图

" 居住在环沪，工作在上海，疫情有没有对你们造成冲击？供房的局面有没有改观？还有强烈的在上海买房的欲望么？"

而五大新城区域，2 房次新基本都要 400-500 万级别，小 3 房基本在 500-600 万级别。

许多人才一方面带着人才引进的光环在上海扎根，一方面却又在个人购房、孩子入学的时候尴尬狼狈。

" 这几年，我在买房路上踏错了很多步。"

要知道，当地的新房开发商为了去化回款，已经拿出了 " 首付 6 万，房价打折、送车位 " 的大招。

图源链家 app

在买新房之前，所有的购房者都要参考以上图表，暗自给自己打分。