编者按：2022 年还剩下最后俩月，房企们进入了冲刺业绩阶段。石家庄楼市开启了年终促销模式，送车位、送精装、送家电等花式促销眼花缭乱，或者直接亮出 " 底价 "，以特价房、工抵房的形式砸向市场。同时，新盘不断亮相，加速推货，产品上也在不断更新，" 神户型 "、高得房率、大面宽等硬核配置持续升级。

市场已经卷起来了，价格在卷，产品也在卷。对购房人来说，可以多对比挑选，但也遭遇了 " 选择困难症 "。血拼石家庄楼市着眼于内卷激烈的区域和代表楼盘，通过对比分析，带你看透内卷真相，了解市场趋势，认清楼盘优劣，停止精神内耗。本期关注：石家庄刚需市场

如今，但凡走出家门，随便去几个售楼部转转，一股 " 割裂感 " 扑面而来。

一面是在高地价、低容积率、二环内做 " 减法 " 的共同作用下，改善盘越卖越贵。

楼市的另一面，则是刚需市场价格的全面松动。

比如前一阵在高新区主城地段，出现了均价万元内的纯新盘，开发商的抛售心态一目了然。

虽然 " 金九银十 " 结束了，但接下来，对于一些需要漂亮业绩，以期来年更好融资的房企，往往会在年底有大动作。也就是说，刚需市场的价格，极有可能继续下探。

低价盘 " 内卷 "，越来越凶残了。

从开发商的动作来看，可以说各个项目抢客户抢的十分激烈，尤其是三环边的项目，更是逃不过降价跑量的宿命。

这个故事要从公园 8 号的 " 甩卖 " 说起。

公园 8 号项目售楼部现场 / 图片来源于网络

位于高新区主城地段，守着昆仑公园、北豆公园两大城市稀缺资源，还有地铁 1、3 号线以及规划中的地铁 6 号线环绕，这个地段和配置，放在高新区来讲，绝不算差。

旁边同样是新房项目的融创公园壹号毛坯单价 1.2 万元，二手房市场的价格从 1.1-1.5 万元不等，哪怕是旁边的老旧小区单价也还坚挺在五位数。

就在这样的市场背景下，十月中旬，公园 8 号偏偏以 9900 元 /㎡的均价入市了。

一个足以让整个朋友圈都沸腾的价格。

这个项目一共只有五栋楼，推出的户型是刚需偏爱的建筑面积约 100、122㎡小三室，再加上刚刚下调的房贷利率 3.8%，算下来首付不到 20 万，月供 3700 元左右，在低房价的刺激下，达成了 3 天成交 200 套的高业绩。

当然，刷新底线的价格不仅刺激到了购房人，也触及了同行的崩溃线，甚至对整个东北片区的房价都产生了震荡作用。

受到公园 8 号的影响，本就打着 " 性价比 " 牌的项目在价格优势上大打折扣，比如之前流量还不错的汀香郡、东胜未来云，万元左右的价格突然就不香了。

还有不少项目本着 " 打不过就加入 " 的原则，也无奈加入 " 价格战 "，北边的龙溪城卖到 1 万出头，东边的美好时光、东华国樾府价格也都在万元起，西美兰溪璟园推出 0 首付购房 ......

目前来看，楼盘之间互卷结果是：大幅降价的成交火爆，小幅让利的起色不佳。

石家庄楼市还存在另一种画风——高喊涨价。

据不完全统计：

高远森霖城全线在售房源涨价倒计时；

11 月 1 日起，东胜天御上调 400 元 /㎡；

11 月 1 日起，中海云锦每套上调 2 万；

11 月 1 日起，公园 8 号全线产品价格上调 2%；

市场一片寒意中，不管是哪个项目高呼逆市涨价，背后的用意绝不是真心想涨价这么简单。当然也不排除真有项目完成业绩目标而要涨价的，但绝大多数都是伪命题的涨价，无非是想刺激观望，逼定成交。

即便是销售口径上的价格上调，也不必太当真，部分项目说要涨价，只是提到要上涨百分之几，到底哪些房源涨，在哪个价格基础上涨，很多项目可能连自己都说不清楚。" 喊涨 " 也是真真假假，假假真真。

如果认真，你就输了。

接下来的楼市会怎样？

进入 11 月，意味着即将开启年底促销模式。

对于房企而言，每年年底的楼市就犹如一场厮杀，而今年楼市的降温只会让比拼更加惨烈。

尤其是东北片区的二环至三环一带，在售房源量大且多数是刚需盘，但凡有点风吹草动，都能冒出个楼盘撕开一道降价的口子。

更何况，东北片区的楼市供应还会持续扩大，比如即将入市的天洲十里长安、花海十二城都是刚需产品，还有大量在售楼盘的后续房源等待加推。

年末，房企推盘销售势必会进入爆发期，为了抢客降价大促销也在所难免。

每一个 " 扛不住 " 的楼盘都有可能成为下一个 " 公园 8 号 "。

最后，浅谈几点看法：

1、市场 " 内卷 "，对于买家而言是危机共存。一方面，开发商为了抢收客户，降价出售，刚需购房人确实可以在冷市中寻得机会；另一方面，市场越 " 卷 "，对于选对的要求越高，持有 " 唯价格论 " 踩坑的风险会很高，哪些是绝佳的上车机会？哪些华而不实？哪些又潜藏着烂尾的高风险？这些都需要付出更多的时间和精力审慎挑选。

2、房贷利率下调、二套首付下调、公积金额度提高利率下调、个人所得税优惠政策等等，2022 年目前为止的调控政策，可以说，已经用尽了。如果你是真心需要一套房子自住，手头有预算，那确实没有必要再等下去了。

3、坦白讲，这两年有相当一部分房企都处在勉力度日的境地。市场是由供需两端组成的，供应端出现问题，需求端也一样会受到冲击，比如房子无法按时交付。所以我们看待市场，还是要公允中立一些，还在幻想着房价暴跌的可以醒醒了，建材成本、土地价格都在上涨，开发商连成本都保不住了，保障房屋质量就成了空谈。