嗨,大家好我是卢俊 今天和大家说点想说的 你说 百姓对于经济预期和城市信心来自哪里 或许来自各种政策,也或许来自工作收入感受,或许也是日常的口口相传 但是作为一个地产内容工作者来说,我很确定的和大家说,楼市的本身走势,成为了普通人对于经济信心最重要也是最后一块信心基石 本质上楼市牵动经济,房产也影响家庭资产 这两个元素也促成了舆论上普通用户的分外关注 在信心比黄金金贵的当下,任何一个城市都到了最需要楼市的时候 上海当然也是如此 但是如今的上海楼市,虽然依然是全国最稳健的房地产市场,但是作为身处其中的地产人来说,依然感受到了一丝不安 比如作为行业基石的二手房,成交量持续下滑,虽然幅度不大但趋势总是让人不安 比如作为一手房,虽然卖的都可以,但是我们看到了积分下滑,弃号增加的点状现象 包括土地市场,最后一次集中供应为什么只有六块了,这是什么原因 最近一个同行和我说,2022 年已经结束了 但是 2023 年的趋势怎么样,我想没有人会绝对的乐观 应该怎么办 或者能够怎么办 我在上海读书在这里工作,如今做这个城市的楼市内容,对我而言我就是吃这碗饭的 贩卖焦虑确实可以给我带来流量,但却不是我的追求 端起碗吃饭,放下碗骂娘的事情绝不能做,没有人比我更希望上海楼市可以更好了 所以今天想试着提点建议 一个从业者在行业里感受到的细碎体感,然后给一些建议 偶尔听说我的内容也会有各个部门有关领导的关注,如果能够被看到,那确实就是我的荣幸了 当然这也只是一家之言,所以严格意义上是真的斗胆了 2023 年的上海楼市,真的非常非常非常的重要 关于建议 核心还是需要综合各方因素,从而构建比较好的生态环境,而其中土地市场和一手房市场是重中之重 因为一来代表着舆论关注点,二来同样也是地方政府的关注处,所以所有政策的围绕点,因此开展 对于楼市整体,我有几个建议 01、取消土地出让关于面积配比的相关限制要求 这其实是很长一段时间存在的问题 上海很多土地对于 90 平米以下小户型的配比都有要求的,大概在 70% 左右 这也是为什么市面上那么多 90 平米小三房的原因 其实我是非常理解当初的初衷 因为土地有限,所以小面积产品尽可能保持市面上相对足够的住宅套数供应 但是我们要知道,这个政策已经完成了他的时代使命 制定之初来自 2008 年前后的 7090 政策,那时候的楼市基本以刚需客户为主导 如今市场里的购买用户,特别是涌入在一手房的客户,70% 以上都是改善需求 对于他们而言,90 平米远远没办法满足他们的需求 这也是导致很多高分客户在一个热门楼盘里出现小户型弃号的原因 而且哪怕在五大新城,规整的改善户型的受认可度也远超小户型 所以让户型制定权给到开发商自己,让他们制定出符合市场需求的面积配比,这是我最期待的一件事 我很长时间都会担心 90 平米小三房产品的整体供应量 当所有一手房都供应一种产品的时候,未来这种产品的市场流通性应该如何,会不会陷入又一种红海竞争 而且我完全不担心政策取消会导致市面上没有小户型产品 围绕着刚需板块的用户,研发团队断然不会把地块陷入去化不掉的情况 因地制宜的规划,才会激活产品创新和研发 90 平米的鸿沟,是时候可以取消了 02、取消房地联动价,但增设房价指导售价区间 房地联动价也是一个很特殊时代下的产物了 为了防止开发商拿到土地之后定高价干扰市场的一个决定,也让开发商在拿地的时候有预期:一手房售价不会因为什么时候开盘从而影响 这某种程度上也加快了市场房源的供应 这种政策的作用依然是有用的 但是反作用就是 当开发商对于未来没有预期,或者说没了任何想法的时候,在产品上投入的精力就少了 一些市中心的好项目,不论做什么产品都能一二手倒挂 一些五大新城的项目,做得好反正也卖不贵,能不能卖的好也不知道 反正做的好做的不好都是一个价格,那为什么要做得好 或者说 为什么要做的那么好 最近几年的上海楼市确实少了很多优秀项目,同行问我上海有什么好项目的时候,我会经常性陷入词穷 价格管控确实管控住了预期,也调整了开发商的拿地心态 所以我建议取消房地联动价的同时,可以在拿地阶段出台房价指导售价区间 比如之前房地联动价是 4.5 万,调整为未来指导售价 4.3 万 -4.8 万之间 给到开发商一定的自主权 你还真别担心大家清一色的都选 4.8 万,未来的行情确实没有太多的甲方还有这么大的自信,毕竟回款对于他们来说都是第一要素 一个常规售价 4.5 万的项目,如果装修上给了更好的配置,规划上融入了更好的理念,市场应该支持他卖 4.8 万 如果开发商突然着急回笼现金流,也应该支持他以 4.3 万的价格出售 我觉得这部分选择也应该还给开发商 不用担心客户会觉得价格波动大 因为土地阶段都已经给到明确的浮动范围了,前后 5% 的价格波动都是在客户预期范围之内的 03、市场增加土地规模 15 万方以上的用地 不知道各位有没有印象,上海的土地出让一直以来都比较小很多在 5-8 万方上下 很多人开玩笑说,基本上两张预售证就解决战斗 小型地块的出让也很有上海特色 一来希望更多的开发商可以参与到上海土地市场,二来确实上海的城市布局是毛细管网式,所以单位地块都偏小 但是我确实觉得是有点越来越小了 我入行的时候虽然类似金地格林这种百万方土地已经不多了,但是 15-20 万方的中型土地还是很多的 但是现在 10 万方以上的都快绝迹了 一定规模的项目,才有可能有配套,才有可能有社区的概念 而且适度的土地规模其实会倾注开发商更多的热爱 这作为一个地产人我敢认真和大家保证 一个 5 万方的社区是逼不出操盘手的热爱的,因为项目在他手上可能半年就结束了,任何的爱恋都不会在半年时间有太多的改变 一个 15 万方规模的项目,接近 1000 户人家 整体营销周期在 2 年左右,整体开发周期需要三年以上,中间可能还会穿越一个周期等来什么政策,这样的规模容易激发团队和操盘手的匠心 这也是真的 与此同时我也建议降低持有比例 土地市场推进持有业态也有一段时间了,好像并没有给市面上增加一些亮点产品,反而破坏了住宅的整体居住氛围 其实所谓调控,调控的是行业,其实调控的也是从业者的心态,就是给到他们的土地,能否激发出他们的状态,其实很重要的 大家都是一群非常聪明的脑袋,如果在早期就放弃创造,其实蛮可惜的 04、给与置换用户一定程度的税费减免 这也是我最近特别希望发生的 置换客户,也就说卖掉房子再买房子的客户,如今占据了市场的绝对主力 而当下二手房市场的萎靡也是因为市面上有需求 但因为购买力来自卖房,从而导致整体的流动性变低 所以我特别建议给到换房客户税费的减免 只要是买房的客户在之前一年内卖过房子,那么这次买房的税费就有统一减免 为什么要减免啊 因为这一个客户的存在就对市场起到一套带动两套的效果,而最终结果很有可能是,一套带两套,然后两套带四套 就这样几何程度的裂变下去 对于整体市场的激活一定能起到杠杆的作用 虽然一手房积分层面没给到这部分群体额外的福利,但这绝对是楼市里的中坚力量啊 如今买房的成本中税费的部分实在太高了,给到他们这部分的减免,绝对有助于带动整体的转换 上海楼市如今仅有的问题是流动性的问题,当置换为城市主力的时候,整体城市的流动性自然会下滑 或许说很有可能未来上海不太能够保持 2 万套的月均二手房成交也是一个必然现实 所以如果希望当下市场可以相对活跃,再好的房贷政策都不如减免税费来的直接和有效 另外我也给开发商的同行们提个建议 也是我从绿地香港那边得到的启发,如果一些项目遇到了去化问题且发现客群主力都来自置换,不如你可以整合中介,帮助潜在购房者卖掉他们的房子 然后再让他们来买你的房子 与其开很高的渠道费用,不如把这笔预算给到中介让他们帮房东卖房,这样三方得利,甲方自己也能赚一个口碑 其实是一个非常好的政策 所以总而言之,上海二手房就是置换的市场,其实他成交量下滑下去也没啥大问题,但是如果想要激活,给到换房人税费减免是一个好的政策 05、 其实还有一些建议 比如我支持土地出让的集中,但是希望一手房取证可以不用集中,集中的本质是集中性供应从而弱化热点,但是有些对于开发商自己的回款周期其实少了一些灵动空间 至于我为什么会给到这些细碎的建议,因为我是真的建议,其实任何一个行业都一样,我们需要一个更好的营商环境 其实上海整体房地产营商环境是非常好的,但是依然还有一些政策性束缚 这些政策不会影响行业走向,但是让市场少了很多优秀的产品 我非常支持当时出台政策的背景和诉求,小户型的规定,房地联动价、持有面积配比等等,都是为了缓解市场供需的一些问题 但是很多问题已经解决,而且客群情况相比较之前市场也发生了很大的转变 治标性政策也需要周期性调整 其实关于定价、关于产品定位,关于装修配置,这些都曾经是我们最重要的工作,无数个通宵会议都在讨论到底应该怎么做产品 现在这些技能好像都生锈了,对开发一个项目的惊喜感来说,也降低了很多 对于开发商而言,对于地产人而言,他们也需要被刺激,被唤醒 很明显 2023 年的上海楼市非常重要,一来是否能够给上海经济提供压仓式支持,二来对于全国楼市走向起到表率性作用 这些都取决于市场的走向 上海的管理一直是精细化手术刀式管理,大量细微调整之后的叠加才会是我们看到如今楼市的面貌 我们说只有开发商有活力有信心,市场和客户才会有信心,这从来不是一个零和博弈的选择 只有供给端持续性的输出好项目,房企更加热爱和深耕这个城市,那么对于购房者来说才拥有更加坚定的决心 最后还是那句话 没有一个人比我更加希望上海楼市可以更好,真心希望楼市后续可以走出一条优美曲线 06、 各位早安,我也起床了 以上为正文,来自真叫卢俊 |