" 三道红线 " 再见了，虽然它只存在了 27 个月 ...

最近楼市利好消息多到有点乱，证监会 11.28 的记者会，公布了五个消息，各个都是搞钱的法宝，我们好好来捋一下。

首先，开头的表态很重要：房地产市场平稳健康发展，事关金融市场稳定和经济社会发展全局。

翻译一下：金融稳定需要房地产，经济发展需要房地产！

其次，证监会表示：决定在房企股权融资方面调整优化 5 项措施，并自即日起施行。

再翻译一下：抢救房地产，一刻都不能等了！

接下来，这五大措施都是啥意思，一起来解读一下。

01. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持 " 同行业、上下游 " 整合。

这条的重点是 " 重组上市 "！

没错，我们看到的很多上市房企其实都是在香港上市的，我们大 A 对地产行业限制还挺多，这次证监会没有强调限于 A 股或 H 股，也就是 A 股已经上市的房企也能发行新股融资。

现在这种生死攸关的时刻，先让房企活过来再说！

不过证监会强调了一点，募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

也就是，搞定当下的资金困境，也可以帮助去库存。

此外，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持 " 同行业、上下游 " 整合。

02.

恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与 " 保交楼、保民生 " 相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

证监会称，允许上市房企非公开方式再融资，允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

非公开方式再融资，就是上市房企可以对特定对象的机构投资者（或个人）发行债券或股票等投资产品，通常称为 " 定增 "。

这里就很有必要提一嘴 A 股房企的严格限制，在证监会今日这份文件出台以前，A 股上市房企是不让定增的。

部分房企定增方案一延再延（期），7、8 年过去了至今还没有着落。

比如绿地控股 2015 年的 110 亿定增方案，再比如新城控股 2016 年的 38 亿定增方案等，经过了 5、6 次定增方案的延期和修改。

这次可谓是破冰啊！债券融资，是要还的，但是股权融资，是不用还的！只是给股份而已。

但证监会也着重强调了资金用途，引导资金用于政策支持的房地产业务。也就是说政策不支持的，还是不行。

03.

调整完善房地产企业境外市场上市政策。

与境内 A 股政策保持一致，恢复以房地产为主业的 H 股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房 H 股上市公司再融资。

与境内 A 股政策保持一致，恢复以房地产为主业、以及主业非房地产的 H 股上市公司再融资；

这一 part 强调的重点在于，不要再戴有色眼镜去看待房地产行业！

房企或涉房公司，都应该被资本市场疼爱！

04.

进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用。

会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行，努力打造 REITs 市场的 " 保租房板块 "。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs，或作为已上市基础设施 REITs 的扩募资产。

推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行，努力打造 REITs 市场的 " 保租房板块 "。

鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs，或作为已上市基础设施 REITs 的扩募资产。

这也是跟随大势，搞资产证券化，盘活租赁市场。

05.

积极发挥私募股权投资基金作用。

开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

第四、第五点可以说是比较创新的融资手段，目前还是摸着石头过河。

最后再看一眼这张三道红线吧，可能不久的将来，房企和高层都不会再强调 " 三道红线 "，而是致力于渡过目前的难关！

加油！房地产 " 软着陆 "！