近日，深圳法拍市场的一则天价成交信息引发广泛关注。据京东资产交易平台信息显示，位于深圳市南山区华侨城纯水岸（十二期）的一套建筑面积达639.35平方米的别墅，于10月31日经过118轮激烈竞价，最终以约3.65亿元的价格成交。经测算，该房产折合单价高达每平方米57.06万元，刷新了市场认知。此次拍卖共吸引了6人报名，起拍价为2.15亿元，最终成交价大幅高出起拍价，显示出特定稀缺豪宅资产在高端买家群体中依然具备强劲的吸引力。

然而，这一极端个案的火热景象，与深圳楼市整体面临的寒意形成鲜明对比。根据乐有家研究中心监测数据，10月份深圳全市一二手住宅总网签量仅为6847套，环比下降10.3%，同比下降幅度高达40.7%。其中，一手住宅网签2651套，环比下降14.1%；二手住宅网签4196套，环比下降7.7%。尽管二手房成交量已连续8个月稳定在5000套的所谓“荣枯线”之上，但整体市场的成交动力明显不足，“银十”传统销售旺季成色欠佳。

这种“冰火两重天”的现象并非深圳独有，而是全国房地产市场分化加剧的缩影。中指研究院发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2025年10月）》显示，10月份全国100个城市新建住宅平均价格环比微涨0.28%，但二手住宅平均价格环比下跌0.84%，且跌幅较上月有所扩大。一二手房价走势的背离，反映出市场预期的复杂性。

房企层面的销售数据同样印证了市场的低迷态势。2025年10月，百强房企的销售操盘金额为2530亿元，环比仅微增0.1%，同比则大幅下降41.9%。有市场分析指出，环比增长的乏力，表明市场仍处于低位盘整阶段；而同比降幅的显著扩大，则与去年同期较高的基数有关。综合1-10月数据，TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，行业整体仍面临较大压力。

业内专家分析认为，深圳法拍豪宅创下单价纪录，更多是源于其产品的极度稀缺性、核心区位价值以及高净值人群的资产配置需求，这类交易属于个别现象，不具备普遍代表性。它无法掩盖当前房地产市场整体信心偏弱、购买力观望情绪浓厚的基本面。一方面，核心城市顶级豪宅市场因其抗跌性和保值功能，继续受到资本追逐；另一方面，普通住宅市场则在宏观经济环境和政策调整期中，持续进行着价格与需求的再平衡。这种极致分化的格局，预计在未来一段时间内仍将持续。