深圳市正式出台楼市新政，旨在强化商品住房预售管理并推广现房销售，此举被视为对房地产市场调控的深化措施。新政基于《关于完善商品住房销售制度的通知》，自2026年8月28日起实施，重点针对新出让土地的项目，并对现有在途项目进行分类处理。这一系列举措意在防范预售风险，确保项目按时交付，从而稳定市场供需，防范潜在金融风险。杭州虽未在本资料中直接提及，但深圳的经验可能为其他城市提供借鉴，本文将详细解读深圳新政的细节及其潜在影响。

新政的核心在于预售管理的强化。对于2026年8月28日后新发布的国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，开发企业在申请预售时须满足严格条件。具体而言，单体建筑需完成主体结构封顶，即楼栋屋面层结构混凝土浇筑，并提交由项目建设单位、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。这意味着，预售门槛显著提高，旨在确保房屋质量基础坚实。此外，预售资金实行全额、全过程监管，资金在项目联合竣工验收备案及水电气等配套设施具备交付条件后方可解除监管。此举可有效防止开发商挪用资金，保障购房者权益，并减少烂尾风险。整体上，新政强化了预售监管的全链条管理，体现了监管部门对房地产开发流程的严格把控。

在处理在途项目方面，新政采取了分类施策的策略，以兼顾市场平稳过渡。对于2026年8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，其预售条件和资金监管将继续按原有政策执行，确保政策连续性。若项目规划许可证有变更，则以首次取得时间为基准。至于已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新政策，但各区政府需评估项目按时建成交付能力，在加强资金监管后，可在2027年12月31日前申请预售备案。对于“三旧”改造历史遗留项目，由有关部门另行研究，避免一刀切带来的市场波动。这体现了政策的灵活性，既防范了风险，又为已投资项目提供了缓冲期，有助于避免市场供需突然失衡。

现房销售的推广是新政的重要组成部分，旨在减少预售不确定性，提升市场透明度。新政规定，自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；若土地出让公告明确要求现房销售，则开发企业必须执行。现房销售需在房屋取得首次登记后，报区住房建设部门备案，并提供具备交付条件的证明，确保房屋及建设用地无抵押、查封等情形。开发企业可组织销售，但需制定详细方案，包括交付时间和违约责任。此外，已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，可在充分研判风险后签订定金合同，定金不超过总价款的3%，合同需明确金额、售价、交付时间及责任，以保护双方权益。现房销售的优势在于交房即使用，减少了购房者的等待期和风险，同时鼓励开发商注重质量控制，促进市场长期稳定。

总体而言，深圳新政通过强化预售管理和推广现房销售，体现了对房地产市场风险的系统性防控。此举不仅提升了监管力度，还可能引导市场从高周转模式向更稳健的开发方向转变，长远来看有助于维护购房者利益和市场秩序。杭州等其他城市或可参考类似措施，进一步完善本地调控。