对2016年下半年楼市发展趋势的评估，向锋认为首先应该明白以下几个基本认知：

　　 新华网6月13日北京电（胡硕）纵观全国上半年楼市动态，一线城市量价齐升，与之相应的土地市场也极具热度；二线城市一部分受惠于地域优势和产业产生、带动的净流入人口，也出现了相应幅度的量价增长；二线城市的高新区、开发区以及三四线城市，则因为缺乏产业支撑以及相应的净流入人口支撑，库存压力依然巨大。

　　 基于此，新华网、新华房产推出“百位地产名人看楼市”专题访问，面向100位中国房地产代表人物，从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问，号脉中国房地产市场。

　　 首先，从全国范围内看，地区发展的差异化和城镇化程度的不同，使得中国房地产市场是一个“碎片”市场。碎片市场意味着从楼市发展成熟度和市场消费的差异化，带来的是市场的异质性。

　　 其次，影响楼市发展趋势的核心关键词是“市场预期”和“惯性”。具体说来，从完全市场化的供求角度来说，房地产发展商对未来预期决定了阶段性的“量价”策略。而消费者，除去及时性刚性需求外，消费者对未来楼市预期决定了对进入楼市的时机的选择和对价格的认可。双方在互动博弈中达成稳态。改变稳态的过程，就是惯性发展的过程。这种改变，不是及时性的，而是具有滞后性。有可能消费者及时性改变，在市场供给端并没有及时反馈，反之亦然。

　　 再次，影响楼市走向的，是宏观经济基本面、区域市场竞争面，政府调控手段介入面，资金流向基本面等多方力量博弈产生的具象化的楼市趋势。

　　 基于以上三个基本认知面，对楼市格局判断如下：

　　 以北、上、广、深为代表的一线城市，2016年下半年整体维持高位运行，审慎调整的大格局。局部以价换量，整体继续维持量价齐涨局面，受发展预期和政策介入，涨势将放缓。

　　 应该说，这四个一线城市聚焦的是全国乃至全球资源，抗跌能力尤为突出。同时，他们又分别是环渤海、长三角、珠三角三大经济区发展的“风向标”，指向性意义尤为突出。虽然，中国经济进入增速放缓，动能转化的新常态，但从整体经济基础来说，这四个城市发展资源禀赋优越，发展根基扎实，对楼市正面促进意义明显。唯一需关注的是楼市价格是否偏离市场预期，因此，这四个楼市基本面处于稳定调整的状态。至于下半年的市场情况，我认为受各开发项目现状和微观竞争策略影响很大，一方面，现有在售楼盘，受前几年土地供应不足的影响，价格普遍维持刚性状态。同时，在整个市场份额稳定回调的状态下，逆势扩张在前50强房地产企业体现较为明显。这既是资本对企业的要求，也是企业自身发展壮大的成长需求。这势必挤压中小房地产企业市场份额，最终在逆市中进行大者恒大，强者恒强的竞争“游戏”。这一波市场调整，市场份额将更加聚焦。这也就解读了针对高价值区域土地追捧的内在动因。而反作用在现实的楼市销售中，对预期市场判断有了正向助推，直接促成了这几个城市量价齐增的市场格局。当然，由于供给不足，一些限制性政策，反而加大消费者市场“恐慌”而出现负效应。关键是加大供给，调整产业格局，均衡化周边区域配套，大力发展轨道交通，推动人员溢出购房及就近就业，实现城市均衡化发展，减少对主要城区的购房性需求，实现区域周边产城融合。

　　 其他准一线、二线城市，在2016年下半年，呈现多样化的市场反应，总体来说过去量价齐涨的发展势头将受到抑制，同质化产品以价换量，差异化产品价格保持相对刚性，但高周转率将面临挑战。

　　 具体到每个城市，我们认为一些基本属性决定了城市楼市的预期发展。包括宏观国民经济与微观城市经济发展；供求关系；城市人口流入流出；现有楼市产品结构和需求结构；楼市去化周转率和房价收入比；环比和同比的高增长性等等。这些因素构建了我们对市场的基本预期，也构建了整体楼市的发展走势。比如东北部分城市，大部分是人口净流出城市，很多情况是本市居民自住性需求已满足，整个市场处于改善性需求主导。未来市场看淡，处于量价“通缩”的状态，或者维持有价无市的市场格局。还有一些原来发展相对弱势城市，因近年经济发展对位，楼市处于供销两旺，市场看涨的局面。比如郑州楼市、贵阳楼市。

　　 而我所在西南板块的成都、重庆两地，处于准一线城市，经济发展态势良好，但楼市供应较大，刚需将出现以价换量的市场格局，高品质楼盘将维持稳定去化，去化难度将有所增加，去化周期将有所加长，但价格将保持相对稳定。成都楼市长期维持与城市地位“不相符”的价格水平和增长率，得益于政府长期对土地财政的抑制和较充分的土地供应，也得益于成都一直以产业城镇化来推动经济增长。在结合到过去十年，城市净流入人口不多，本地居民基本满足居者有其屋。这些因素建构了楼市长期稳定的状态。锚固了潜在投资人对成都楼市的基本预期，也使居住性需求成为成都楼市主旋律，是楼市稳定发展内在动因。

　　 三四线城市楼市：普遍存在去库存压力，楼市趋势在于去库存配套政策是否落实到位，如有效落实，三、四线城市可激发潜在消费者刚性需求，有可能获取以价换量，量增价减的市场局面。但发展商去化周期长，收益空间小，投资风险大，进入欲望较低。

　　 综合下半年楼市的趋势，有三个基本规律可循：

　　 高品质楼盘、高价值区域楼盘价格普遍具有刚性。

　　 楼市普遍存在香奈尔效应，就是价格回归下调，就能实现以价换量，因刚需的民生基本属性，去库存政策应介入于刚需滞销楼盘，活化资产。

　　 新常态下，发展商对发展需求和风险可控是双向的，这就必须追求投资的效力和效率，投资高价值区域和高周转市场将是主流发展商逆市发展的必然的选择。

责编：白洁

　　 本期采访地产名人为蓝光商管常务副总经理向锋。

蓝光商管常务副总经理向锋