【焦点】:昆明万科上半年3项目上马 品牌房企抄底昆明楼市加速

[导读]“目前昆明万科在售项目有5个，相较于贵阳8-10个的在售项目，这只是个开始。昆明万科在未来将拓展更多项目，致力于改善昆明的居住品质。”昆明万科总经理王润川如是说。

“目前昆明万科在售项目有5个，相较于贵阳8-10个的在售项目，这只是个开始。昆明万科在未来将拓展更多项目，致力于改善昆明的居住品质。”昆明万科总经理王润川如是说。

仅2016年上半年，昆明万科就有3项目上马，销售额逾20亿，6月单月销售额更突破10亿大关。接下来万科还将继续在昆明加大投资力度，继续回归主城，回归改善型精品住宅开发，同时也愿意与更多本土房地产企业展开合作。

2天2项目上马 昆明万科深耕昆明

7月7日，昆明万科以4亿元底价斩获1宗位于盘龙区金马寺郭家凹村538号的城镇住宅用地。按照土地规划信息显示，昆明万科新项目具备小体量、高容积率和低密度的特点，加之昆明万科在东市开发过高端项目万科·白沙润园，由此推测，新盘或将建成低密高层，瞄准刚需或首改人群，与白沙润园项目形成互补状态。

由于东市区的楼盘中，品牌开发商进入较少，通过品牌房企资源整合能力和产品品质优势，佐以同一片区的开发经验，昆明万科新项目形成差异化定位，引发期待。

次日，“平安不动产&银海地产&昆明万科泊岸项目合作签约仪式暨媒体发布会”在万达文华酒店举行。昆明万科将参与南市项目银海泊岸的开发，由此项目将更名为万科银海泊岸。在此之前，银海地产和平安不动产就该项目已达成合作，昆明万科的加入使得银海泊岸的开发如虎添翼。

银海泊岸是位于滇池度假区低容积的多层洋房项目，作为主城区一个高端改善型住宅楼盘，符合昆明万科当前回归主城、回归高端改善需求、为城市筑造更高品质社区的产品战略。

仅2天时间，昆明万科通过拿地开发、合作开发等形式，就完成了2个项目的上马。这似乎也昭示着万科深耕昆明市场的雄心和实力。

万科入昆6年 从“小股操盘”到“控股控盘”

万科自2010年进入昆明，启动“八星布局”战略，现已开发万科学府、万科金域缇香、万科魅力之城、万科金域国际、万科白沙润园、万科公园里、万科大漾田、万科云子等8个项目。

从万科拓展昆明市场的脉络来看，万科前期多以成立子公司的方式介入项目开发。万科与启宏成立万启，开发启鸿假日城市二期（金域国际）；万科成立万宝，开发万科公园里（金域南郡花园）；万科与浙联成立浙万，开发魅力之城、云上城二期（万科学府）；万科接手昆明申城打造白沙润园；万科接手新河民打造金域缇香；万科接手联邦国际三期打造万科云子。截至目前，昆明万科在昆明的项目绝大多数都以并购形式介入开发。

本次的万科银海泊岸同样是合作开发的模式，万科与银海成立万海，万海将作为双方合作的主导平台。银海泊岸项目开发主体为云南甬商置业有限责任公司，甬商置业为银海与平安不动产合作成立的公司，银海占股51%。腾讯房产猜测万科或通过万海入股甬商置业，以“小股操盘”（不控股，但控盘）的轻资产模式进行项目开发。

早期的万科学府就是这样，仅以23%的小比例股权对项目实施完全操盘。不过，万科的这项实践，并没有在昆明继续下去，后期的金域国际、魅力之城、公园里等，都是控股性质开发（金域国际进入之初昆明万科占股即高达67%；魅力之城随着俊发的退出，万科从55%股权位置变为75%；公园里项目随着深圳市尚衡华宏投资企业的退出，万科从50%股权从新回到近98%的绝对控股地位），及至第八个项目“云子”，昆明万科实现全资收购。万科“小股操盘”至少在昆明，没有继续下去，这或许和市场发展以及万科策略的调整有很多关系。

品牌房企扩张加速 资源及市场份额进一步倾斜

2016年可以说是品牌房企在滇的扩张之年，恒大、碧桂园都凭借着品牌优势轻松上位的，其中以碧桂园最为显著。碧桂园放言将在年内对昆明进行超过400亿元的投资，开工建设10个项目。截止目前，碧桂园已在昆明布局了5个项目，一年10项目的宏大目标，变得可望可及。

从入滇1号作品碧桂园·凤凰湾的落成到碧桂园·紫台、碧桂园·都荟的相继亮相，碧桂园仅用了半年的时间就在昆明市场上初具规模。随后还与城建股份签订了对于云南映象项目后续的合作开发协议。

不止如此，根据碧桂园云南区域官方微信透露，碧桂园集团副总裁陈斌还重点考察了云南区域岗头村项目。占地千亩的岗头村项目似乎也成了碧桂园的囊中之物。

昆明万科遵循着循序渐进、稳扎稳打的原则，亦形成了6年10盘，5项目同时在售的规模。与此前的5年7项目相比，进入2016年后，昆明万科推盘开盘速度明显提升。仅2016年上半年，昆明万科就实现了万科云子、万科银海泊岸以及郭家凹村地块等3项目的上马。其中万科云子更实现了开盘11天勇夺6月昆明楼市住宅销售金额冠军的佳绩。

值得一提的是，6月昆明住宅成交金额前二十名中，万科旗下就有3项目上榜。万科云子摘得榜首，万科魅力之城和万科公园里分别以15277万元和10089万元，位列第7位和第11位。万科以强势之姿，宣告其在住宅领域的话语权。

从万科、碧桂院等品牌房企在昆明的发展规模和发展态势来看，品牌房企抄底昆明楼市加速。万科云子开盘即夺销冠的佳绩，也进一步验证了昆明楼市正在经历行业分化、产品分化、信任分化、选择分化、价格分化等倾向于品牌开发商一侧的发展分化。

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