房企在2016年的前5个月的成绩单非常漂亮。

        房企在2016年的前5个月的成绩单非常漂亮，30家房企已经完成全年销售目标49%，如不出意外，2016的房地产市场销售额注定将创下历史新高；但已经公布一季报的122家上市房企平均净利润率仅为6.8%，创历史最低。

       前5个月房企销售目标完成49%

       从多家开发商披露的销售情况看，不仅一线阵营表现突出，其余二、三线房企同样取得较好的销售业绩。

       某研究部统计数据显示：截至日前，公布5月份销售业绩的企业合计30家，这30家企业5月单月销售额达到了2134.87亿，而累计前5月的销售业绩为 8439.85亿，完成了全年目标17281亿的49%。与2015年同期的4722亿“成绩”相比，上涨了78.7%。

       从上表不难看出，除个别企业外，目前房企年度完成比例均接近或超过50%。如果下半年市场不出现大的政策变化，2016年大部分企业将超额完成年度任务。

       分析师张大伟认为，2016年在信贷刺激下，一、二线楼市火爆，大部分上市企业也收获了业绩爆发的上半年，在往年全年销售任务30~40%在上半年完成，而在2016年，从目前企业完成情况看，上半年有望完成任务的60~70%。

       房企净利润率历史最低

       销售的火爆，房地产公司业绩普遍出现好转。大部分上市房企已经公布了季度报，中原地产研究部统计数据显示：截至日前，公布2016年一季度报的沪深地产上 市房企合计有122家。122家上市房企2016年一季度的总营业收入达到了2100.96亿，同比涨幅高达53.3%，122家上市房企中只有32家营 收下滑；122家上市房企2016年一季度的净利润合计为142.6亿，同比上涨了8.5%，其中，71家净利润同比上涨。

       虽然涨势喜人，但大部分上市房企的净利润率出现了明显的下滑。从净利润率看，122家房企平均净利润率仅为6.8%，而2015年同期为10.3%左右。在更多企业公布后，房企的净利润率将维持下调的表现。

       2016年一季度虽然一、二线城市房地产火爆，但6~7%的房企净利润率已经是历史最低。2015年是房企告别两位数利润率的第一年，只有9%。2014年房企的平均净利润率为10.5%， 2013年平均净利润率高达11.97%。

       2015年开始频频出现的“地王”，地价透支了房企的利润。数据显示，房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅，大部分房企的利润率都明显下滑。

       张大伟预计，在利润率下滑的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，同时，房地产的竞争也将越来越激烈，核心盈利能力下滑、财务风险加 剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场 的分化还将持续，对于房企来说，未来布局在三、四线较多的，可能将持续面临去库存的难题。

       对于未来房地产行业的发展格局，他认为，首先，行业销售难度加大。虽然全国一、二线市场回暖，但三、四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。预计在一季 度部分一、二线城市约束性调控后，特别是限价政策将抑制一、二线城市的房价上涨。其次，土地竞争更加激烈。房企一、二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利 润的发展模式难以维持。地王依然频繁出现，大部分标杆房企拿地集中在一、二线城市，造成了地价普遍超过房价的现象。整体看，房地产黄金期的确已经过去。即 使在市场复苏的2015年，依然有部分企业出售大量的资产包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。

       5月份二线城市成交现两位数负增长净利润率降低的同时，各地政策开始体现“因城施策”的特征，政策分化出现。自3月末以来，上海、深圳、苏州、南京、廊坊等热点城市率先出台调控收紧政策，尤 其是苏州和南京更是针对土地市场过热现象出台了“土地限价”政策。从内容看，政策力度上海最强，深圳的稍弱，未来对于市场的影响也将差别很大。

       就5月份而言，二线热点城市及周边房价持续走强，一、三线城市环比增速有所下降，而二线城市房价环比增速继续上涨0.2个百分点，并首度超过一线城市房价涨幅。一线城市房价相比二线城市的比例为3.47，已经触及阶段性顶点。

       从成交数量来看，下降增速更加陡峭。5月份，30大中城市商品房成交套数244406套，同比增长27%，增速相比上月下滑28个百分点；成交面积2591 万平方米，同比增长26%，增速下滑32个百分点。其中，一线城市成交套数(面积)同比跌幅扩大到6.81%(6.71%).

       从环比来看，调控城 市政策持续发酵，各线城市成交涨跌互现，二线城市成交数据开始负增长。5月份，30大中城市商品房成交套数和面积环比分别下跌8.0%、9.5%，其中， 一线城市结束4月份的下跌成交开始有所回升，三线城市成交跌幅收窄，而二线城市成交开始出现两位数负增长。

       财富证券研究发展中心龙靓称，中国的房 地产开发也进入供给侧改革阶段，强者恒强的效应已经开始推动行业整合。因此，对于房地产企业主要看三类企业，一是区位优势明显、资本实力雄厚的大中型企 业，二是转型延伸做房地产附加服务，如咨询、租赁、融资中介等，三是剥离房地产主业，转型其他新兴产业的弄潮儿。

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