近半个月监管部门密集出招调控楼市

    在降温趋势已明朗化的前提下，接下来市场将出现哪些变化？对此业内普遍认为，伴随下半年土地房价“双放量”的预期进一步明朗，同时房价地价“双控”措施也在进一步展开，南京楼市无论房源还是土地的供求格局都有望出现平衡甚至是逆转，这也将从根本上决定下半年的市场走势。

    此外，在7月20日，南京市建委、市房产局联合对全市房地产开发经营行为启动专项检查。其中一项重点就落在严查捂盘惜售、囤积房源等行为上。早在今年6月份，南京市房管部门就通过官方微博发布了进一步加大商品住宅上市供应的指导。其中提出要严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定，保证上市规模。督促开发企业加快在建项目尤其是在建住宅项目的开发建设进度，尽快形成上市量投放市场。按照专项检查时间表，8月至9月，各区房地产主管部门将对辖区内房地产开发企业进行检查，发现问题的要立即整改。这也被业内认为是近期加大市场供应量的一项落地举措。

    自7月中旬以来，在南京楼市传闻了半个月的“限贷”风声迄今并未落地，但在这半个月期间，包括物价、房管和国土部门已经相继对南京楼市进行把脉出招，在金融面调控尚未落地以前，政策调控的“组合拳”已开始施展。与此同时，7月份南京新房、二手房浮现多个降温信号，市场已经告别量价巅峰，进入趋势性降温通道。

    而随着市国土局拿出一系列新举措，下半年土地供应放量也足可预期。此次市国土局提出下半年继续加大普通住房土地供应，并且提出增强出让的计划性和有效性。针对热点区域土地出让，同批次公告中集中推出多幅地块，有业内机构预计称，上半年南京出让的住宅用地总面积约210公顷，仅完成今年供应总量的42%，如果今年土地出让任务要全部完成，下半年的土地供应量势必会更大。而在继续执行限价拍卖的背景下，土地供应加大也将逐渐改变房企的抢地心态。

    同一时间市物价部门也提出下半年将采取五项措施抑制房价上涨。主要包括热点地区设动态封顶价格，加大价格申报指导力度，防止高价房源集中上市，对高价盘和涨幅相对较大项目进行分时分流等，记者统计发现，7月份新领住宅销许的30多家楼盘中有半数以上受到不同程度的涨幅限制，其中有15家在售楼盘销许价位相比前期涨幅在10%以内，江北城北和仙林都有楼盘出现“零涨幅”，新盘入市价位也未超过前期的区域最高水平，其中均价在3万元/㎡以上楼盘仅有4家，比例仅在一成左右，物价部门提出的举措已经在体现，这也在很大程度上决定了7月份入市房源的整体价格涨幅有限。专家表示，目前南京楼市已经在供应、房价、土地等各个方面形成了循序渐进的组合式调控，这种局面有利于楼市持续降温。

    上周南京市国土局发布公告，暂停原定在8月5日出让的8幅土地，原因是将改为网上竞拍，本周市国土局又公布了一份针对《调整当前土地出让方式》建议的答复，接下来，市国土局将拿出7条措施控地价，涵盖继续加大普通住房土地供应等各个方面，并且明确在推广土地“网拍”的同时继续执行限高地价，对此业内认为，8月份暂停的土地拍卖计划应该不会缩减，预计后期将全部进入网拍程序。

    记者从市场面了解到，进入下半年以来开发商的跑量步伐并没有减缓，仅在最近一个月，南京楼市已经有十几家楼盘相继准备收官清盘，包括河西的海峡城、江北的弘阳时光里、万科璞悦山，江宁的招商依云郡、世茂梦享家、银城蓝溪郡等项目，接下来都准备陆续推出收官房源，而新上市的楼盘年内出货计划也不少，如江宁一家下半年上市的新盘预备年底之前就基本清盘，江北也有新盘计划年底前推出上千套房。另据市场面信息显示，由于下半年限涨持续，眼下包括江北、城北、江宁等板块在内都有楼盘调低此前的价格放风水平，开发商的心态预期也在进行主动调整。业内人士认为，综合种种情况看下半年的卖房压力将会逐渐加大，三季度降温通道已打开，预计在四季度市场将进一步回归平稳理性。(记者 朱晓燕 乔淳）

    在日前刚刚出炉的百城房价统计中，南京住宅均价虽然继续上涨，但环比涨幅已是连续第3个月收窄，从4月份的4.73%持续收窄为7月份的2.39%。排名也从上月的百城第一位一下跌落到第18位，甚至在省内17个城市中也仅排在第4名的位置。国家统计局发布的6月份70个大中城市房价也显示，南京房价二季度环比涨幅也已经连降两个月，从4.4%收窄为4%。二手房价涨幅也同步出现大幅收窄，4-6月份涨幅分别为3.5%、2.8%和1.9%，两个月收窄近一半，这也意味着自5月份以后，新房二手房的量价“巅峰状态”已经双双宣告终结。南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，在此前出台的多重政策叠加效应之下，房价涨幅已连续3个月回落，可以明确市场已出现趋势性降温。

    此外，截至7月份南京二手房成交量也已经连续4个月下滑，在3、4月份接连出现1.7万套以上的高峰后，5月份成交量回落至1.5万套，6月份再度降至1.3万套，7月份仅有1.16万套，累计下滑幅度达到32%。至此新房二手房成交已出现同步回落。

    供求能否平衡或逆转将决定下半年走势

    市场已显现多重降温信号

    一方面是组合调控已经展开，另一方面7月份的南京楼市已经出现了多重降温信号。7月份南京楼市住宅成交1.18万套，虽比6月份有近1成增长，但已经连续两个月成交不足1.2万套。相比此前成交创下高峰的4—5月份降幅更是高达四分之一左右，而与此同时楼市的新增供应量并没有明显缩水，市场面信息显示6、7月份开盘入市房源量实际上都超过7000套，两个月已经超过1.5万套，而此前4月和5月的新增供应量大致也在1.6万套左右，由于供应量稳定成交下滑，新增供应与销量之间的差距也在进一步缩小，市场正在走向供求平衡状态。

    按照此前房管部门预计，今年6—12月份将有近6.5万套房源上市，去掉6、7月份的实际上市量，接下来5个月至少还会有5万套房源入市。网尚机构最新发布的统计也显示，8-12月份全市预计新增供应商品住宅500多万平方米，约合5万多套住宅，其中仅8月预计上市量就达到106万平方米约1万多套。南林大城市与房地产研究中心主任孟祥远分析认为，下半年南京楼市新增供应量如果能确保在每月1万套以上，供求逆转就是大概率事件，甚至有可能出现供过于求的局面。供求逆转会产生市场面的一系列连锁反应，最直接的表现就是购房者选房不会有上半年那么难，市场也逐渐由买家抢房演变为开发商抢客，最终库存量也会回升。