东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。

东京都和首都圈房价指数过去两年走势图（来源：三井地产）

日本三大城市群两年房价走势（来源：三井地产）

　　投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区

2005-2015日本地方行政区人口增长率（来源：日本总务省）

　　下图中可以看到近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区（大阪附近）、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。

2010-2015年日本人口增减排名前十的城市（来源：日本总务省）

　　日本人口主要集中在关东地区（东京周边），占33%，即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方（大阪、京都城市群）2250万人，中部地方（名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等）2150万人。

日本各地区GDP总额和人均GDP（来源：大日本水产会）

　　外国助力：外国游客、外国在留者、外国投资

　　近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化（来源：日本观光厅）

　　日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中，关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区（下图）。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区），能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外投资者考虑的因素之一。

日本主要行政区在留外国人数量变化（日本法务省）

　　此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。

　　据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。

　　日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。

　　日本房产热潮能持续多久？是否有投资价值？能否成为美、澳之后的风口？（作者：掘金大师）

（责任编辑：李莹 HN016）