房地产行业周报-全都是房贷,非一刹那花火系列报告之三:辐射和溢出效应是去库存最佳方式

兴业证券2016-09-28 10:15

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本周新房成交环比上涨13%,同比上涨11%,环比同比实现双涨。二三线城市数据极为靓丽,核心城市房价的超预期上涨带来的辐射和溢出效应使得去库存不再是梦,而这也正是房地产去库存的正确打开方式。去库存从来不是直接去脚痛医脚,而是脚痛医头,目前这个效果是解决问题的最佳方式。从全国层面来看,我们反复强调银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜,这是利率市场化和金融自由化的必然结果,是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。未来这一趋势必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行!我们在今年撰写的房地产系列深度报告一、二中系统深入地阐述了银行将持续主动给地产需求端加杠杆的大逻辑。

二三线楼市成交增长显著,资产荒必将引爆地产股超级行情。资产荒背景下银行主动加杠杆加速房地产行业基本面不断向好,一线和核心二线城市房地产必然是最为优质的资产配置标的之一,在这些区域拥有大量资源、价值严重低估的地产股必然拥有一波超级大行情,市场将重新认识严重低估地产股的价值并重估地产股的价格,使得股价达到均衡水平。本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化+13%,同比变化+11%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+20%/+13%/+10%;一/二/三线城市同比分别变化-8%/+16%/+12%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+36%/+32%/-6%/+40%,北、上、广、深同比变化-5%/-16%/+17%/-36%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化+62%,同比变化+40%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为5.3个月,环比变化-0.2个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.2/-0.5/-0.0个月。

辐射和溢出效应是去库存最佳方式。房地产去库存绝不是直接给各种刺激,最有效的方法是通过核心城市房价超预期上涨,带来辐射和溢出效应,使得社会对房地产的预期逐渐发生转变,最终带来房地产行业加杠杆和社会资产的重新配置。近期成都、重庆和杭州等二线城市成交火热,这是政府定下去库存基调所导致的必然现象,近期市场表现持续验证我们独家观点。

投资建议:资产荒这一时代大背景必然带来地产股的超级大行情。银行资产荒配置按揭带来核心城市房价上涨;我们正站在中国地产超级繁荣的新起点,场外资金将持续配置布局核心城市地产公司;二级市场机构跟随保险增量资金布局优质地产股直至股价达到均衡。持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、绵石投资、阳光股份、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

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