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如果对照日本1973年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1973年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1973-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1973年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1973-1991年间维持在高水平。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后，20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。 4.2.德国增速换挡期的房地产市场 德国的增速换挡发生在1965年前后。德国在1965年前后出现了房地产长周期峰值。西德的住房大部分是在二战之后建成的。经历了战后恢复重建，居民的住房需求状况也有了很大改善，人口因素进而成为决定住房建设的一个关键变量。1950-1970年期间，德国和英国的人口出生数量处在一个相对较高的水平，分别累计出生了2230和1880万人。这些战后的婴儿潮对后来的住房需求产生非常显著的影响。 1965年前后，德国为了应对资本流入和输入性通胀压力，采取了偏紧的货币政策，并未形成房地产泡沫。 图14 德国人口周期和房地产周期
放长远来看，二战以来的70年间，德国房价总体上波动幅度不大，是世界公认的房地产市场运行平稳的榜样。半个多世纪以来德国房价长期处在低水平区间。1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅为3.79%。1967-1992年间上涨相对较快，年均涨幅是5.79%。1992年以后，房价涨幅持续回落并长期保持较低水平，1992年到2011年第三季度，房价年均涨幅只有1.27%。对比发现，德国房价指数同居民工资指数变化呈现较强正相关性，反应了。1962-2010年间德国居民工资年均增幅5.91%。1962-1992年居民工资增幅较快，年均上升8%。1993-2010年居民工资年均增幅降至2.6%，这与房价指数的变化率情况相当吻合。房价涨幅较快的阶段也是居民工资收入上升较快的阶段，使得整体房价水平处在居民合理支付能力范围内。以2009年为例，德国人均月收入在2400-3000欧元之间，普通住宅均价是1000-2000欧元/平方米。两口之家平均需要2年半的家庭收入即能购买一套100平方米的普通住宅。 德国房价涨幅长期保持较低水平的原因包括： 1、以法律形式强化以居住为导向的住房制度设计 德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。 德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉;如果超过50%，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。 德国还先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。比如，德国对住房交易及所获收益征收高额土地购买税和资本所得税。土地购买税率是3.5%，税基是土地和地面建筑物的价值总和。对住房交易获利部分，如果该房在十年内出售，就征收资本收益的25%，这一税率还适用于买卖房地产公司的股票。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。 2.长期稳定的房贷政策 德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。 3.实行多元化的住房供应体系 德国住房供应体系的多元化特征明显。政府每年按照人口需求制定住房建设规划，对高、中、低各档房屋的结构做出明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中保障房的比例，来满足不同收入阶层居民的住房需求。另外，德国政府鼓励合作建房。政府通过贷款、土地、税收、补贴等方面的优惠政策，鼓励居民通过合作社方式共同建房，目前合作建房数量已占到每年新建住宅总量的30%以上。 另外，德国租赁市场非常发达，对分流购房需求有很大作用。与欧洲各国相比，德国的自有住房率很低。2007年，德国自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社会出租房，16%是各类公共租赁住房。柏林、汉堡等大城市的租房率都达到了80%。 4.布局合理的城市发展模式 德国城市数量多且分布均匀，柏林和汉堡的人口分别只有340万和180万。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70%的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。 4.3.韩国增速换挡期的房地产市场 |
