韩国增速换挡发生在1989-2003年间，刘易斯拐点出现在80年代末。韩国的房地产长周期出现在90年代中后期。韩国的人口总和生育率在1970年代初期开始显著下降，1970-1990年期间，每年人口出生数量从101万下降到65万人。因此，1990年前后20-50岁的置业人群到达峰值之后回落，住房销售和开工量开始下降。

　　90年代初，韩国政府和企业并没有意识到经济减速的客观要求，寄希望于通过放松货币刺激经济重回高增长轨道，1992-1996年间(金泳三执政时期)韩国M2和CPI增速高达20%多，房市出现泡沫，1998年爆发金融危机，泡沫破裂。1998年以后，由于20-50岁适龄购房人群下降、经济增速换挡等因素，住宅开工数量下降。

　　图15 韩国置业人群和住房开工量

　　图16 韩国人口出生数量和住房开工量

　　资料来源：国务院发展研究中心，许伟(2013)，国泰君安证券研究

　　4.4.中国台湾增速换挡期的房地产市场

　　中国台湾的增速换挡发生在1985-1993年间。80年代末，台湾劳动力成本出现加快上涨，住宅投资接近峰值。1960-1993年期间住宅投资保持快速增长。随着20-50岁置业人群的减少，到1993年，台湾地区的住宅投资形成(按照不变价格计算)达到峰值，对应的城市化率为67.4%，人均GDP为13354国际元(1990年国际元)。之后，城市化快速推进的阶段基本接近尾声，住宅投资逐步平稳甚至下降。

　　1985-1993年间，台湾在增速换挡期，虽然经济在减速，但股市房市出现大幅泡沫，可能的原因是，由于台湾产业升级较快较顺利，从重化工业主导升级到电子信息和服务业主导，企业盈利大幅上升;依赖于电子信息产业强劲的出口竞争力，台湾贸易顺差大幅上升，M2高达20%以上，流动性极为充裕。但1993年由于政府收紧货币，股市房市泡沫破裂。

　　图17 台湾的人口出生数量与住房投资

　　图18台湾20-50岁年龄人口数量和住房投资

　　数据来源：国务院发展研究中心，许伟(2013)

　　4.5.启示

　　第一、增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。

　　第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。

　　第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。

　　第四、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。