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周翔宇/文

　　在北京工作四年多并在此结婚生子的赵芸，与许多正在计划买房、换房、卖房的芸芸众生一样，经历了一个纠结的 “十一”。

　　“十一”之前，赵芸看中一套62平方米的中关村(000931,股吧)一小学区房，并以660万元的价格签了合同。目前赵芸和老公居住的房子位于朝阳区，房屋购买于2014年，尚有67万元的贷款未结清。按照赵芸的打算，其准备动用手中的现金先将目前的房子贷款还上，根据原先北京认贷不认房的贷款政策，这样她能以首套房的优惠税率以及30%的首付购买中关村660万元的学区房。

　　中介告诉赵芸，该区域的公房网签价格普遍是成交价格的85%，因此赵芸所能贷款的最大额度为392万元，小两口在还清现住房之外还需准备270万元左右的首付，加之2.5%中介费和3%契税，一共需要准备近300万元。

　　然而就在9月30日晚，北京出台限购新政，包括二套认定、普通住宅认定以及首付比例都有调整。

　　迎头一棒就是新政改变了以往认贷不认房的规定，这意味着并不打算出售已有住房的赵芸购买学区房只能按照二套认定，加之学区房网签价格561万元以及单价均超过北京市对于普通住宅的认定标准，赵芸需要拿出70%的非普通住宅首付款，也就是392万元。

　　瞬间需要多准备90多万元，这远远超过夫妇的承担能力。中介建议赵芸夫妇办理离婚，将原有住房划入丈夫名下，这样赵芸本人就能以首套住房的名义申请贷款。这种做法的优点是由于赵芸名下不存在任何住宅，原有的购房契税从3%降至1%，这将为赵芸省下接近12万元。

　　然而更为棘手的问题是，按照中介的方案，夫妻二人办理离婚后赵芸购置学区房只能以自己名义贷款，根据银行相关规定，贷款人的收入需要达到月供的一倍以上银行方能批贷。目前该学区房赵芸最多能贷款337万元，按照30年和首套利率85折，这部分贷款的等额本息还款方式下的月供高达16400元，这已经超过了赵芸的月工资收入的贷款限额，最有可能的一条路也被封死。

　　北京的限购新政只是序幕，赵芸的故事也只是买房大军中的一个极端案例。

　　9月30日接下来几天里，天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州相继跟进调控。国庆期间，共计19个城市发布力度不一的楼市调控政策。包含节后的南昌和上海，21个调控城市涵盖了一二三线城市。

　　今年以来楼市大热、房价高速上涨的城市几乎都未能免于出台严控政策的命运。根据安居客提供的房价数据显示，天津7月房价为17795元/平方米，到了9月，房价上涨到19435元/平方米，两月涨幅达9.22%。再如合肥，作为涨价潮中影响最大的城市，合肥在7月房价为12554元/平方米，9月合肥房价涨到了13688元/平方米，两个月涨幅9.03%。

　　对此，有人将本次政策调控大潮与2011年调控进行类比，不过安居客首席房产分析师杨赟认为，相比2011年的那次46个城市出台限购大潮，本次限购城市还仅为21个城市，所以一些承担需求溢出的一线毗邻城市，以及部分省会城市，均有可能会成为下一个调控城市。

　　“廊坊、石家庄、嘉兴，这几个城市近两月房价涨幅都在8%以上，这些城市还未跟进，未来有可能会在上涨压力下强化调控措施。”杨赟表示。

    文章来源：微信公众号中国房地产报

（责任编辑：邓益伟 HN006）

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