第二，为避免房地产市场过热，政府继续对市场进行调控，部分二线城市已重新推出限购政策，提高二套房首付及收紧个人房贷发放，一线城市亦出台更为严厉的限制政策，因此，住宅销售和价格的升幅在未来若干季度预计有限。

谢晨：类REITs是目前市场状况下开发商探索退出渠道的尝试，随着商用物业市场走向成熟，资产证券化的发展是一个大趋势。但目前国内针对REITs税收透明措施尚未落实，加上目前发行的部分产品流动性欠佳，因此距离真正意义上的REITs产品仍有一定距离。此外，REITs通常需要稳定的现金流收入，而且国际上派息率通常要达到4%以上才有吸引力，因此目前在国内商业物业市场普遍供过于求、回报率相对其他金融产品偏低的情况下，类REITs的发行主体可能仅限制于小部分优质成熟物业。

谢晨：目前，开发商可以利用低息环境发行债券，取得低息资金。然而，低息政策不会长时间持续。如利率触底回升，融资环境变得不利，再融资风险将现端倪。届时开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将加大。利息支出的增加会使本来已摊薄的利润更加捉襟见肘。区域性开发商过度加杠杆的行为亦是不稳定因素中的一环。过度的加杠杆以及政策和市场需求的变化可对企业的运营产生巨大压力。

中国房地产报：此轮房地产市场债务飙升背后的一个重要背景是房地产企业的融资渠道多样化，与几年前相比，有哪些新的渠道被利用？

随着国家层面对于资本向房地产市场流向的控制，开发商或许即将经历新一轮“寒冬”。但在世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨看来，风险隐忧之下仍存在机会，不同规模房企需早作安排制订适合自身的融资计划。

谢晨：债务飙升的主要推动因素是由于国内债券市场开放、国内流动性宽松、融资成本下降。而融资渠道多样化在一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，对于开发商是一大利好，其中较为突出的新渠道为国内公司债。2015年国内债券市场开放，债券发行主体扩大，使原先在国内发债受阻的开发商多了融资的渠道。此外随着国内无风险利息下降，开发商的融资成本也有一定下降。

谢晨：不良贷款率上升更多与宏观经济周期相关，2009年不良贷款率上升主要受金融危机爆发影响，资产质量恶化；而2016年更多与国内经济放缓、去过剩产能、经济结构升级相关，近期亦有一些煤炭、钢铁产业违约案例见报，房地产债务飙升并不是关键的因素。

谢晨：大型开发商应该“乘势而上”，现在仍是把握低成本境内债券市场的时机。为应对未来可能的升息及其带来的融资成本上升，我们建议开发商应评估他们的债务集中到期时间并尽量减少高息债的比例。

中国房地产报：商业银行不良贷款率在2009年前后与2016年前后均处于较高水平，相应时间段都出现房地产行业发展迅速、房价迅速上涨的现象，这是否就是房地产市场债务飙升的诱因？

对于部分面临短期内较高还款压力的中小开发商来说，应尽早为其再融资需求制订计划，与投资者成立合资公司弥补资金缺口。保险资金房地产投资的松绑亦为开发商提供了更多潜在合作伙伴选择。

中国房地产报：对于不同类型的开发商来说各自所面临的风险有什么不同？

随着保险企业投向房地产行业的资金增加，更多的开发商有望与保险企业合作。由于政府将开发商导向更透明的替代融资渠道，在政策的支持下，房企有机会拓宽其融资渠道，加速资金流转。

中国房地产报：这种快速上升的房企融资需求导致的债务上升风险在于哪里？

中房报记者 周翔宇 北京报道

中国房地产报：目前国内尚未打开真正的REITs融资渠道，当前市场所谓的类REITs融资方式如利用购房尾款资产支持证券的ABS融资模式，对此你如何评价？

谢晨：首先，房地产开发商尤其是中小开发商负债率继续攀升：一部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，因此不得不通过举债维持项目运行；中型开发商由于寻求将其业务及知名度从区域扩至全国范围，需要更多资金来扩充在门户城市的土地储备，因此负债率居高不下；而土地价格的上涨挤压了开发商的利润空间，削弱了开发商的偿债能力。

第三，开发商推迟到期债务，但其债务问题并未消除。

中国房地产报：此轮债务风险是否有一个预估的释放时间？