当全球资产配置渐渐成为投资者的共识时，一些人也就打起了投资者的歪主意，他们会用花言巧语让投资者稀里糊涂的买下房子，之后的事情就不那么美妙了。

　　2013年6月，杨女士支付53000美元，通过“XX置业”购买了美国休斯敦腾龙阁一套约95平方米的公寓，以为捡了一个大便宜；而她购买的物业也就值1万美元，且是休斯顿治安最差的地方。尽管如此，房地产税还是要照交，否则法院就来收房子。

　　无独有偶，2013年，北京的邱女士通过国内某网站和中介公司在美国佛罗里达购买了一块土地，随后发现土地不仅被掉包，地价还被虚报数倍：邱女士在网站工作人员指导下选定了土地，并支付购地价款27766美元，而这块土地的公允价值仅为2000美元；这还不算，这块地最后被“掉包”成另一块评估价仅为2300美元的土地。

　　这两个真实的案例告诉我们：投资海外是趋势，但不能简单套用国内购房的理念，简单的把国内养成的盈利模式理解成买卖差价，那就大错特错了。那么国内投资者出走海外，经常会在哪些方面存在错误的认识呢？

　　只图便宜想抄底—错误的购买理念

　　无论是5万美元的公寓，还是3万美元的土地，比起国内动辄百万人民币（算下来约15万美元），听起来好像很便宜；但是这种抄底的心态在国外的成熟市场是不适用的。它们的市场信息公开透明，便宜就一定有便宜的道理，贵就肯定有贵的原因；指望用低价、用撞大运的方式买到好房子，在美国几乎是不可能的。而投资者一旦在错误的时间、错误的地点、买下错误的项目，不但让自己的财富进入了万劫不复之地，还可能面临无底洞似的税务问题。

　　财大气粗可以，四两拨千斤更佳！

　　中国买家“财大气粗”，用现金购买的比例非常高，达到69%；从这一点看，就很难说中国投资者具备先进的投资策略。众所周知，在西方发达资本主义国家，房产投资是高净值人士用来平衡债务和抵扣公司和个人税收、用于养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具；房产投资盈利的模式诸如“负扣税法”、“增值再抵押法”、“以租养贷”等等。此外，现金全款购买，不但固化了自己的“现金流”，也失去了利用金融杠杆撬动更多财富增长点的机会，还会招来对方税务机构的层层盘剥。

　　错误的认知方式—套用既有经验

　　认知错误是国内投资者在海外投资中最常见，也是最根本的问题。中国的高净值人群通常是应用在国内短短17年一路顺风顺水、房价高涨的赚钱周期总结的购房习惯和方法，去投资成熟和完善的其他国家，特别是经历了150年地产商业化的欧洲诸国，130年的北美（美国和加拿大），100年之久的英联邦国家和地区，往往用错误的地产投资理念（短平快）、错误的市场判断标准（看优惠和价格）、错配的资金（高杠杆或者全款）、在错误的地点（个人喜好判断）投资购买了错配的产品类别（个人需求为导向，而非市场需求为导向），从而造成房产投资收益跑输市场。

　　不可因噎废食—控制风险应对有方

　　那么，是不是说海外投资风险重重，我们就要放弃海外市场呢？要知道全球化背景下，人民币纳入SDR之后，汇率、利率等等都将与国际市场产生密切联系，人民币的涨跌直接影响到投资者在国内的资产价值，如果没有海外资产对冲，那么很难抵御汇率波动等带来的风险。

　　看起来很复杂的问题，实际上很简单：对于管理风险、物业质量、税务和法律等问题的处理，完全可以依赖专业化的服务机构实现一站式管理；如贷款找银行专业Broker作贷款预评估审核；与当地认证的物业托管公司签订长期出租服务协议；每年支付固定费用给认证会计师和律师作税务统筹安排和法律文件起草；要充分借助投资市场中业已成熟的规则和方法来规避自身的物业投资风险。

　　综上，因噎废食和大刀阔斧都不是对待离岸房产配置的态度，仅仅凭借新闻报道和个人喜好就做出选择，也不是正确的做法；房地产投资是门科学，唯有带着敬畏的心态去接近它、研究它，才能在未来令它给投资者带来预期的收益，保证财富的安全。

　　本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei。