上市房企莫要“富贵险中求”

房地产企业，大多数人都没有“大而不能倒”的资本，过于激进，便是对自己和股东不负责任。

作者：文∣特约记者 徐疾之 来源：南风窗 日期：2016-11-17

　　上市房地产公司都已经公布了三季报。不得不说，房地产行业在中国经济的发展中，真是赚的盆满钵满：两市132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿，净利润687.8亿。
　　虽然这样的营收规模和净利润规模的增长速度大不如前，甚至略有回调。但是，在经济增速放缓、实体经济收益水平下降的背景下，上市房地产的业绩无疑是有“逆市”表现的。
　　但是，房地产企业是否将延续此前的发展势头？对于这个问题，目前各方面都是存在疑问的。毕竟，就上市房企来讲，债台高筑是个普遍现象：截至三季度末，136家上市房企负债4.52万亿元，同比增长超两成；而另一方面，上市房企前三季度的净利润规模增长却已经大不如前。
　　楼市的好日子将要到头，但也有人依然通过各种方式大幅举债，这是不是“富贵险中求”？

　　监管出手，钱袋子后继无力
　　2016年以来，房地产市场的走势确实出乎很多人的意料。年初到本轮调控前，一线、二线城市的房价“疯魔”，三线、四线城市则在去库存的“泥潭”中挣扎。一时间，房价走势判若冰火。但是，资金仍旧狂热，继续追高一二线城市房价，并最终辐射影响到三四线城市的房价。
　　直至下半年以来，各一线、二线城市纷纷推出房地产调控政策，此轮房地产的“狂野”才有所收敛。房地产市场风云诡异，房地产企业过的如何？
　　此前完成披露的上市公司三季报，交代了上市房企的“家底”。在经济转型、房地产市场调控等的背景下，上市房企的“家底”有所变化。
　　兴业证券研究报告显示，受销售火爆、房企补库存意愿低迷影响，库存去化效果明显好转。上市房企2016年1月~9月存货同比增长16.41%，增速较2015年大幅下滑18.96个百分点，存货占总资产比重，由2014年9月底的66.31%连续降至目前的58.90%。周转效率略有提升，存货周转率由去年同期的0.18升至0.19次，总资产周转率与2015年同期持平。
　　再来看看上市房地产企业的负债。根据同花顺统计，截至三季度末，136家上市房企的合计负债达到4.52万亿元，同比增长超过两成。
　　富贵险中求。一些企业尽管债务率不低，却依然在债务扩张上健步如飞。数据显示，前三季度，国内负债超过千亿的房企达到15家，负债率最高的前十家地产上市公司分别是ST珠江、嘉凯城、鲁商置业、京投发展、天津松江、云南城投、绿地控股、ST中企、天地源、信达地产。其中ST珠江的负债率高达116.88%，嘉凯城、鲁商置业、京投发展、天津松江四家的负债率也都在90%以上。
　　另有消息指出，10月份以来，债台高筑的地产行业加快了股权质押的速度和频率，一些中小房企甚至直接出售股权获取资金，现金流已成为房企头上的“紧箍咒”。
　　事实上，不久前沪深两市已经分别针对严控房地产企业利用发债募集资金购置土地发布监管函，其中一个最受关注的信号就是不能以债券融资买地。同时，两市均明确强调有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“地王”哄抬地价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业都禁发公司债。
　　房地产市场面临调控，上市房企的“钱袋子”也越来越吃紧了。

　　有人离场，有人加码
　　行至变革之际，业内企业重组整合的大潮也正袭来。但是，不同于此前房地产企业大规模上市，此次房地产行业的整合，有进有退，进退之间，显示着行业的分化。
　　先来看看行业中的巨头们。万科的股权之争自然不必赘述，恒大系在行业变革之际也不甘寂寞。
　　此前，在港股上市的中国恒大发布公告称，公司日前与深深房签订合作协议，内容包括：深深房以发行A股或现金方式购买恒大境内附属公司凯隆置业持有的恒大地产100%股权。交易完成后，凯隆置业将成为深深房的控股股东，深深房之前的控股股东为深圳市投资控股有限公司。
　　分析认为，此次协议签订，意味着恒大地产将通过借壳方式在A股上市，之前持续半年之久的举牌、收购，可能都是为登录A股做铺垫。
　　事实上，恒大在A股的触角已经伸得很长。今年以来，恒大资金通过在A股举牌、收购，陆续将嘉凯城、粤宏远、廊坊发展等一批上市房企收入麾下，成为这些公司的控股股东；恒大还斥巨资介入万科股权纷争，11月9日，中国恒大公告再次增持万科已至8.285%，总共花费约为187.7亿元。
　　此外，一些中小体量的房地产企业也在A股市场上寻找上市平台。A股上市公司兰州黄河欲变卖啤酒等主业资产，置入二股东湖南昱成投资控股的鑫远集团，实现后者的借壳上市梦。若此方案成行，昱成投资将从二当家上位为兰州黄河的控股股东。
　　此前，停牌近3个月的广宇发展揭开了资产重组的谜底。广宇发展拟向控股股东鲁能集团和世纪恒美发行股份，收购重庆鲁能、重庆鲁能英大等的股权，标的整体作价87.29亿。对于鲁能集团而言，借此将把旗下地产板块的实体注入上市公司，可以打开融资渠道，进而摆脱巨额银行贷款的压力，据悉这已是第三次尝试资产注入的鲁能集团，并不掩饰募资的强烈意愿。
　　与此同时，一些上市公司正在加速剥离房地产资产。上海上市公司华鑫股份拟重大资产置换及发行股份方式，作价49.26亿元购买华鑫证券92%股权，并拟以公司持有的房地产开发业务资产及负债作为置出资产，作价9.29亿 元，与仪电集团持有的华鑫证券66%股权（作为置入资产）的等值部分进行置换。
　　在房地产业去库存的大背景下，海航系旗下的海航投资也开始积极剥离传统房地产业务的低效资产。房地产开发业务方面，公司仅保留一线城市优质地产项目—天津亿城堂庭项目和上海前滩项目，以此来确保公司转型期营收稳定。
　　“一个行业资产大量完成上市证券化，可以看做是行业转折点到来的信号，接下来，则是行业内公司的并购整合和一些公司与大流的分道扬镳”，有券商研究所人士表示。房地产行业或许也正在经历这样的过程。

　　当“地王”不是个好选择
　　行业变革、政策调整、资金转向等等之际，众多房地产企业应该想想如何自处。
　　“继续一味地拿地扩张，将不是一个很好的选择，而将是风险急速集聚的‘饮鸩止渴’手段”，在一个房地产论坛上，有房企老总这样表示。
　　资料显示，2016年前三季度，土地市场持续火热，并在8月~9月达到了高峰，“地王”从北京、上海核心区域蔓延到延庆、密云等远郊，甚至更多的内陆二线城市，如郑州。在这9个月里，苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市，土地溢价率动辄100%以上，土地出让金均同比翻倍。
　　随后，高价拿地，无论从政策上还是市场上都被“急刹”。各地在土地出让环节重点进行重点调控，防止不合理的“地王”出现。市场上，对房地产企业高价拿地的疑虑不断加重，一些高土地成本的地产项目也不被市场看好。目前，合肥、杭州等一些地方的“地王”已出现密集的股权变动，拿地一方急于转让股权或选择合作伙伴进行开发，有统计显示，约占今年“地王”项目的30%。股权变动的背后，显然是资金实力的不济，或者希望找人共同承担未来不确定的风险。
　　而房地产企业的债务扩张，也到了遭遇压力的时候。今年以来，一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉，下调了多家中国房企的信用评级或展望，包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。大部分评级或展望遭遇下调的房企，均是因为其激进的融资、并购或拿地策略，为财务状况增加了风险。穆迪和惠誉在评级报告中均表示，债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。
　　当然，不排除一些企业的“逆市策略”。查阅资料发现，今年下半年以来，还有不少地方性的、中小体量的房地产企业积极扩张其负债。
　　时代变了，千万别尝试“富贵险中求”。房地产行业经过这么多年的快速发展，积累起了惊人的财富，同样也将自己与中国经济深度捆绑。但房地产企业，大多数人都没有“大而不能倒”的资本，过于激进，便是对自己和股东不负责任。

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