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本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定了买受人的代为清偿权，即买受人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，以此实现抵押权人与抵押物买受人之间的利益平衡，该条款并没有对代为清偿债务的时间作出限制。案外人刘苏珍购买预告登记在被执行人施爱芬名下的乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室二套商品房，双方意思表示真实，案外人支付了合理的购房价款，包括代为还清标的房产作为抵押物的银行贷款，并没有违反强制性法律规定，也没有损害其他人利益。申请执行人关于合同无效的主张，理由不充分，本院不予采纳。被执行人施爱芬以按揭贷款方式购买了标的房产，房屋价款已经付清，案外人受让标的房产时除银行按揭贷款之外的购房款在2010年3月31日已经全部付清，且一并继受该笔按揭贷款，此后至2014年4月9日间案外人支付银行按揭贷款余额系清偿银行债务的行为。因在本院查封之前，标的房产尚不具备办理初始登记的条件，案外人未能办理产权过户手续没有过错，其提出的异议，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对预告登记在被执行人施爱芬名下的坐落于乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室两处房产的执行。 法定代表人刘碎曼。 4、中国农业银行银行卡存款业务回单5份、收款收据1份，证明案外人按照房地产买卖合同约定支付了180万元土地转让款到国顺公司法定代表人即本案另一被执行人石三罗银行账户内，并由石三罗以国顺公司名义出具收款收据。 本院查明，案外人于2010年3月28日与被执行人施爱芬在中介人许可、赵延锋、杨兴英的介绍下签订了商品房转让协议书，购买预告登记在被执行人施爱芬名下的坐落于乐清市丽都华庭1幢楼603室、604室两套商品房，该协议书约定了付款方式：“二、刘苏珍应于即日付给施爱芬定金200000元，……；余款限2010年3月31日（含）前施爱芬立转让契、刘苏珍同时付清本协议第一条之全部款项（按揭余额由刘苏珍归还，折抵转让款）。……”案外人刘苏珍于当天转账定金200000元到中介人赵延锋账户，由赵延锋转账到被执行人施爱芬账户。2010年3月31日，案外人与被执行人施爱芬签订了商品房转让契，约定：“施爱芬原购得坐落在乐清市乐成镇丽都华庭壹号楼603号及604号商品房二套，房开未交付，产权证未办，建筑面积二套共165.67平方米。现施爱芬愿将上述商品房转让给刘苏珍所有，经协商双方订立商品房转让契约如下：一、转让价款结付：1、双方商定上述商品房的转让价为16000元／平方米，按房开售房合同所记面积计算总价为2650720元整；2、地下28号车位一个按原价60000元整一并转让给刘苏珍；3、物业维修基金12922元、按揭保险费余额9000元，刘苏珍均退归施爱芬；4、上述商品房原按揭贷款的余额为1255460元转由刘苏珍归还，冲抵现双方的转让价款；以上（1＋2＋3-4）结算相抵后刘苏珍实际应支付给施爱芬的转让款项为1477182元整，其款施爱芬已随契收讫无存，付讫两清不另打收据。二、立本契约后，上述商品房及车位的产权即归刘苏珍所有。……附注：施爱芬已办委托公证书委托有关事项给刘苏珍指定的人金玉素……”经过核算，需加付施爱芬房产预告登记和抵押登记费用320元、漏算的房屋综合险820元、施爱芬银行按揭卡余额4973元，案外人于当天转账购房款1283295元到赵延锋账户，赵延锋扣除施爱芬应支付的中介费用后转账给施爱芬账户1270295元。案外人另外支付了中介费用。施爱芬将商品房买卖合同、票据等原件交付给了案外人。同日，施爱芬委托金玉素办理标的房产验收、产权转移登记、按揭贷款等手续，并进行了公证。2010年5月26日，第三人金玉素代理施爱芬与温州丽都房地产开发有限公司签订地下车位有偿使用协议书。2010年10月6日，刘苏珍作为丽都华庭1幢楼603室、604室的业主和乐清市丽洁物业管理有限公司签订物业管理服务合同，并支付了物业管理费。案外人自2010年4月份至2014年3月份每月按期通过被执行人施爱芬的建设银行按揭卡还标的房产的银行按揭款。2014年4月9日，案外人通过其丈夫郑邦元账号为62×××16的建设银行账户还清了施爱芬贷款账号33001062753500000003406230内的按揭贷款574137.68元和账号33001062753500000003374160内的按揭贷款428292.23元，并注销了该两处房产的抵押登记。 人民陪审员 黄国幸 本院在审理申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行（以下简称浦发银行乐清支行）与被执行人乐清市国顺仪表有限公司（以下简称国顺公司）、德美斯集团有限公司、石三罗金融借款合同纠纷一案中，于2012年2月9日对被执行人乐清市国顺仪表有限公司所有的坐落于乐清市柳市镇象阳工业区的一处土地使用权及其地上建筑物（宗地号：047-013-0522-0000）进行财产保全，予以查封；该案在进入执行程序后，本院再次查封上述土地使用权，案外人浙江华武电器有限公司（以下简称华武公司）对该执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 （2014）温乐执异字第7号 2、房地产买卖合同，证明2006年9月7日被执行人国顺公司将标的地产及地上建筑物转让给案外人华武公司的事实。 人民陪审员 郑 爽 另查明，温州丽都房地产开发有限公司开发的丽都华庭的房产于2013年10月份开始办理初始房屋产权登记。 法定代表人余利民。 案外人为证明其主张，提供以下证据： 执 行 裁 定 书 6、房地产估价报告、土地增值税清算鉴证报告，证明房地产评估、税务评估机构对该宗地产作出价格、增值税的评估。 案外人华武公司述称，其与被执行人国顺公司于2006年9月7日签订了协议，国顺公司将其所有的坐落于乐清市柳市镇象阳工业区的土地使用权（宗地号：047-013-0522-0000）及地上建筑物全部转让给案外人。案外人按照协议约定通过银行向国顺公司支付转让款180万元（余额5万元在有关手续办理完毕后付清），国顺公司向案外人出具了收款收据。因为当时的地上建筑物是临时厂房，不能办理房产证，且因为不符合厂房应达到厂房建筑投资额的25%的要求，不能办理土地使用权的过户手续。2010年案外人建造了新的主体厂房，虽规划审批等手续都是以国顺公司的名义去办理，但建房过程中所有事务都是案外人法定代表人余利民经手办理，开支也是余利民及华武公司支付，主体厂房于2011年底竣工。2011年5月案外人向乐清市国土资源局申请该宗土地使用权的转移登记，乐清市国土资源局于2011年6月2日作出乐土资函（2011）153号文件，要求案外人先办理完税手续，案外人依乐清市地方税务局柳市税务分局的要求，委托乐清市联达房地产估价有限公司、乐清求是税务师事务所进行了房地产价格评估、土地增值税清算鉴定评估，2011年8月31日乐清市地方税务局柳市税务分局同意对该房地产的价格评估，2011年12月31日（宗地号：047-013-0522-0000）。对此，案外人就该房地产过户的前期有关审批手续已办理完毕。现案外人提出异议，认为其以合理价位取得标的房地产，一直由其占有、使用，同时过户的前期手续已经办理完毕，要求本院依法裁定中止对乐清市柳市镇象阳工业区宗地号为047-013-0522-0000的土地使用权的执行，解除对该处地产的查封。 8、民事裁定书，证明乐清市人民法院依据申请执行人浦发银行乐清支行的申请，对标的地产进行财产保全，予以查封。 法定代表人石三罗。 1、企业法人营业执照、法定代表人证明书，证明案外人的主体资格。 |