|
（五）解决房地产用地指标问题 与其扬汤止沸，莫若釜底抽薪。为了根除违章建筑，市政府出台的《湛江市查处违法建设工作过错责任追究办法》（湛府〔2012〕19号）等规章制度，对打击违章建筑起了积极作用。最近出台的《湛江市建成区城中村村（居）民宅基地申请建房审批工作实施方案（试行）》，批准村民通过合法途径，申报6层21米以内建房申请。这是一个“疏堵结合”的好政策。 综观市场发展及政策影响，预计未来几年房地产市场基本走势趋于平稳。理由如下： 今年1-9月，全市商品房施工面积928万平方米，同比增长4.4%。新开工面积161.15万平方米，同比下降41.1%。商品房施工面积有所增长，但新开工面积大幅度缩减，商品房开发建设后劲不足。 谢谢大家！ 一、湛江房地产发展历程回顾 房地产业是财政税收的重要来源，在繁荣城市经济、扩大城市就业、改善城市面貌、提升城市形象等方面起积极作用。解决居民住房问题，改善居民住房条件 我市刚出台《湛江市“五岛一湾”滨海旅游产业园发展规划》，吹响加快滨海休闲旅游产业的发展号角。发展旅游地产，关键是要完善旅游基础设施和配套设施，尤其是要改善交通条件。近年来，依托三亚凤凰国际机场构建的较完善的旅游交通网络，海南三亚的旅游发展已渐趋成熟。三亚目前已开通航线 106 条，票价适中，国内外游客乐于选择乘坐飞机前往三亚旅游，带动了三亚旅游热，也带动了三亚的旅游地产。湛江离广州480多公里，车程需5、6小时，再加上湛江机场航班少，价格高，高铁尚未开通，致使游客来湛江受制于交通制约。因此，发展湛江旅游地产，关键要破除湛江的交通“瓶颈”。 经国内外专家研究，得出城市化发展一般规律：城市化率沿S 型曲线变动，当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。 五是持续稳步上升阶段（2002年—2007年）。自2002年国家把刺激消费作为扩大内需的着力点以来，商品房消费持续升温。为控制房地产市场过快增长，从2004年起，政府相继出台了一系列稳定住房价格的重要决策。在宏观调控影响下，湛江市房地产业总体上保持着良好的发展态势，房地产市场供求总量基本平衡，商品房价格在较为平和的气氛中理性、稳定增长。 比如在设计、报建、施工中，要做两套设计方案，增加成本。销售时要签两个合同，关键是办理按揭贷款时，受第二套房贷首付不低于50%的影响，许多购房者因迫于首付压力取消购房。此外，今后执行个人住房房产税后，怎么处理，是按面积还是按户收取等等，还有一系列亟待解决的问题。因此，建议对该政策灵活处理。 我市房地产开发一直按“90·70”的指标对户型进行控制。但在执行过程中发现，大量小户型难以提升项目档次，而且与我市住房市场难以对接。于是，一些开发商便想到了合并户型，将两套合并成一套出售。这样便造成资源的浪费，而且直接影响项目的设计、报建、施工、销售及业主按揭贷款、办理房产证、办理入户手续等环节，对我市房地产业健康持续发展带来诸多困扰。 根据统计局统计数据，2011年湛江市城市化率为37.26%，处于30%—70%之间，根据城市化进程一般规律，正处于城市化进程加速阶段。当前，我市提出加快城市化发展步伐，到2015年全市城镇化水平达到45％以上，在未来几年，将是湛江城市化发展的高速期。城市人口的快速增长，对住房需求大增，这将为湛江房地产行业发展形成一个良好外围环境。 四是上升发展阶段（1999年—2001年）。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。1999年以来，住房制度改革加快，湛江市房地产业步入了较好的发展时期，建筑和房地产业成为了整个国民经济的支柱产业。 一是起步发展阶段(1984—1991年)：这一期间，房地产开发处于一种缓慢发展状态，至1991年底，全市房地产开发企业只有20多家，从业人员近1000人，年均完成投资额仅为6000万元左右，年均销售面积2．55万平方米。
以十八大精神促进我市房地产业健康发展 建设美丽湛江湛江大讲坛·领导干部论坛第一期 （三）房地产开发状况
湛江新闻网版权与免责声明： 此外，由于我市投资环境改善，投资前景广阔，近几年先后有8家外地房地产企业进入我市进行房地产开发，给我市房地产开发注入新鲜活力。 （二）房地产业对经济增长的贡献越来越大
六是调控中加速发展阶段（2008年至今）。2008年，由于受世界金融危机的影响，国家加大了对房地产行业的扶持，各地纷纷出台扶持政策，政府与房地产企业抱团过冬。但是到了2009年，各地的房地产价格逐步上升，部分城市甚至出现商品房价格过快上涨的情况，国家开始对房地产市场进行全面的调控，并不断加大力度。此间房地产价格多次出现反弹。由于湛江钢铁、石化等大项目的落户，湛江成为了投资和置业的热点，外地房地产企业纷纷进入湛江开发，引发了湛江市的房地产行业加速发展，每年商品房竣工量均在80万至100万平方米，商品房价格稳定。 一是根据省对保障性住房的这个政策，利用保障性住房尤其是经济适用住房建设项目来征地，解决商住建设用地指标问题。 我市房地产业始于上世纪80年代中期，至今有20多年的发展历程，没有过大起伏，基本保持平稳发展态势。其发展历程可划分为六个阶段： 我们平时看电视公益广告，为了保护野生动物，电视台打出了“没有买卖就没有杀戮”的口号，这是“治本”的办法。如果没有交易或者出租，违章建筑没有市场，没有利益驱动，就会很少人来建违章建筑。有些群众误认为违章建筑是“小产权房”，比如县市就有一些群众纷纷到湛江市区来购买；还有部分群众因为价格便宜租住到违章建筑的房子中，一定程度上培育和助长了违章建筑市场。消除违章建筑的租赁和交易市场，就能从根本上打击违章建筑。对于违章建筑，根据《城乡规划法》第六十四条规定，“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”对我市现存的这些违章建筑，可以采取没收的办法，由市政府牵头登记造册，逐一发出政府没收的决定书，向全社会告知，所有违章建筑市政府都将予以没收。同时，要求供电、供水、供气部门对违章建筑断水、断电、断气，若违规供水、供电、供气，严肃追究责任。通过政府和社会的力量，使违章建筑没有人敢购买、没有人敢租住，就能杜绝交易、消除出租，根除违章建筑。当然，在这里，我仅仅提出一些个人思路，具体操作办法还有待商议。 （三）房地产业加速城市化进程 带动其他相关产业发展。房地产业带动建筑、建材、建筑设备、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。 2011年，全市房地产完成开发投资107.46亿元，同比增长34.2%，为我市有史以来投资额最多的一年。今年，因受宏观经济环境影响和坚持房地产调控不动摇政策的制约，市场面临的压力加大。
新闻频道 > 湛江大讲坛 > 干部论坛 三是平稳发展阶段（1994年—1998年）。1993年10月以后，国务院在全国采取了适度紧缩政策，遏制了房地产“过热”现象。这段时期湛江市房地产市场处于消化、调整和平稳发展阶段，年均完成开发投资4.4亿元，年均销售面积9.55万平方米。 |
