所谓房地产“90·70”调控政策，是国家对住房结构进行调控，规定从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

违章建筑对房地产市场造成了冲击，规避了应缴的税费，损害了城市形象。为什么违章建筑屡禁不止？主要是经济利益驱动。违章建筑交易或出租，都可以带来暴利。马克思在《资本论》中有一段非常精辟的论断：“如果有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险”。违章建筑的暴利有时甚至超过300%。

带动就业。就业是民生之本，房地产属劳动密集型产业。就业容量大，就业带动能力强。同时，又为与之相关的建材、装饰装修、中介服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大劳动就业、促进社会和谐发挥了不可估量的作用。据研究分析，每投资开发建设1万平方米商品房，则可增加建安从业人员2.3万个工作岗位，按劳动就业有关政策规定，相当于88人全年就业。去年，我市商品房竣工面积188.85万平方米，可以解决1.5万人全年就业。

（二）培育发展商用地产

二、湛江房地产发展现状

（三）“90·70”政策执行的一些建议

建设用地指标是国家为保护耕地,对建设用地采取的控制手段。即:每年度各地方建设用地面积设置最高限度,不得突破。用地指标在每个年度是基本固定的，各地政府掌握的用地指标十分有限，2011年度湛江市区国有建设用地供应总量控制在13272.6亩。其中，商住用地供应总面积仅为2686.4亩,远远不能满足开发需求。2012年开始，广东保障性安居工程所需新增建设用地指标不受当地指标制约，全部由国土资源部核销。因此，我们可以通过如下办法解决用地问题：

市场规模比较。2011年商品房销售面积，肇庆市为350万平方米，茂名市为282万平方米，阳江市为153万平方米，我市为199.95万平方米。总人口数，肇庆市约为337万，茂名市约为671万，阳江市约为284万，我市约为777万。我市2011年商品房销售面积比肇庆市少约150万平方米，比茂名市少约83万平方米，但我市人口数最多。

（四）房地产销售状况

[责任编辑：郑怡斐]

上午好！党的十八大要求，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。努力建设美丽中国。要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在住有所居等方面持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。刘书记提出，要切切实实按照十八大精神，坚定不移地通过深化改革开放，有效破解制约湛江科学发展加快发展中遇到的各种“瓶颈”和难题。

六、房地产发展的思考及建议

房地产开发投资和住房消费对经济增长起到强劲拉动作用。2011年，全市房地产完成开发投资107.46亿元，占GDP比重6.51%，占固定资产投资比重13.35%。税收收入的比例从2005年的8%提升到2011年的25%，与房地产相关的建筑业和金融业税收增速也较快。土地出让金目前已成为地方政府预算外收入的主要来源，湛江房地产税收及土地出让金之和在政府财政收入中占有较大的份额，2011年已经占到政府财政收入的四分之一。

房地产开发企业资质等级可以分为一级、二级、三级、四级等4个资质等级和新设立的暂定资质。由于历史的原因，湛江房地产企业规模普遍偏小。目前，全市（含县市）一级房地产开发企业1家，二级企业11家，三级、四级和暂定资质的房地产开发企业有340家。湛江房地产企业规模偏小、资质普遍偏低，大企业数量稀少，中小企业占多数，缺乏规模效应，很多都是开一个项目，办一个公司，没有品牌意识。

2012年1-9月，全市商品房销售面积96.66万平方米，同比下降20.9%，销售额51.58亿元，同比下降29.1%。降幅为近年新低。全市(含各县市)住宅均价4794元/平方米，比上年同期5238元/平方米下降8.5%。其中:赤坎区住宅均价7010元/平方米、霞山区6743元/平方米、坡头区4260元/平方米、麻章区3958元/平方米、开发区7323元/平方米、遂溪3824元/平方米、徐闻县3635元/平方米、廉江市3675元/平方米、雷州市2522元/平方米、吴川市2826元/平方米。

2011年以来，房地产融资成本、交易成本和持有成本逐步增加，住宅地产的投资功能逐步减弱，商用地产将成为新的追捧。开发商把写字楼、住宅楼、商业裙楼功能融为项目一体。他们将从单一项目的投资运营者的角色逐步转化成以商用地产为核心的城市综合体开发运营商。商用地产将进一步完善城市服务功能，提高城市品位。我们要重点积极扶植和培育。

（一）房地产业企业状况

市场供应较充裕。今年全市在建商品房建设速度加快，在建商品房项目达132个，其中市区71个。近期，市区位于海滨大道、人民大道、海田路等地域多个大型高端楼盘陆续推出，市区房地产供应量增幅不小。今年，全市商品房批准可预售面积232万平方米，待售面积134.4万平方米；中心城区批准可预售面积180万平方米，待售面积115.6万平方米，均有很大的可预售空间，供应较为充裕，基本能保障住房刚性需求。

今年1-9月，全市房地产完成开发投资95.51亿元，同比下降7.4%。其中，国内银行贷款26.12亿元，占资金总额27.4%；自筹资金69.39亿元，占72.7%。

湛江房地产企业开发到位资金中自筹资金比例较高，表明开发企业通过银行筹措贷款相对困难，需要依靠自筹资金的方式获取更多资金来确保未来的发展。另外，到位资金来源单一，主要是银行贷款、自筹资金，外资利用率很低，我市房地产开发企业缺乏多元化的融资渠道。

（一）积极推进旅游地产建设

二是填海造地。广东省被列为国家海洋综合开发试验区，湛江市是海洋大市，可以发挥拥湾良港的得天独厚的优势，向海洋要地。在外海一些地理位置合适的地方进行填海造地。

各位领导、同志们，湛江正处于大项目、大建设、大投资的黄金时期。目前，我们要把学习好、宣传好、贯彻好党的十八大精神作为当前和今后一个时期的中心工作和首要任务。让我们共同努力，把湛江建设成为全国重要的沿海开放城市、充满生机活力的现代化港口工业城市、更具集聚力辐射力引领力的粤西地区中心城市、特别适宜人居创业旅游的生态型海湾城市。

他山之石，可以攻玉，通过与周边和发展模式相似城市的对比，可以带给我们很多有益的启示。从经济发展水平来看，肇庆与湛江接近；从区位角度来考虑，茂名、阳江与湛江同属粤西地区，与湛江紧密相连。因此，将此三市2011年房地产市场的规模和价格进行比较，从中找到可借鉴的经验和规律。

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（四）房地产业可以形成综合带动效应

“三旧”改造释放住房供应。“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。目前，全市已纳入标图建库地块图斑共2452宗，用地面积232487亩。市区已纳入标图建库地块图斑共691宗，用地面积149968亩。全市已批准“三旧”项目改造方案265个，在建“三旧”改造项目116个，涉及改造面积15885亩。其中，市区在建“三旧”改造项目45个，涉及改造面积4957亩。

二是加速发展阶段（1992年—1993年）。1992年邓小平同志南巡讲话之后，党的十四大提出了建立社会主义市场经济体制的改革目标，房地产业中市场机制的地位得到了充分的肯定，加上经济快速增长的影响，对房地产的需求猛增，客观上引发了“房地产热”。全市开发企业数量猛增至453家，从业约7000人，年均完成开发投资16.36亿元，年均销售48.11万平方米。

三、湛江房地产业功能及作用

四、湛江周边城市房地产业的比较与借鉴

市场价格比较。2011年商品房交易均价，肇庆市为4747元/平方米，茂名市为4122元/平方米，阳江市为3916元/平方米，我市为4701元/平方米。我市和肇庆市成交价格比较接近，略高于茂名市和阳江市。

因此，未来一段时期，通过“三旧”改造“退二进三”工作，将盘活部分土地，保证土地供应，解决部分房地产项目用地问题，以此再多推出一些房源，进一步解决房地产市场供需矛盾，稳定商品房价格。

市政府在今年的9月11日印发了《关于加快推进“三旧”改造工作的通知》（湛府函〔2012〕338号），要求“在9月11日之后，对不属于审批部门耽搁所造成闲置的项目，自市政府批准改造方案之日起，半年内尚未办理《建筑工程施工许可证》的，原批准的容积率5%的建筑面积转改为公租房；一年内还未办理《建筑工程施工许可证》进行动工建设的，再增扣原批准容积率5%的建筑面积转改为公租房。转改的公租房须无偿将产权移交市政府。”

五、湛江房地产发展预测

我局担负全市住房建设和房地产开发建设的管理职能。下面，本人结合工作实际，就湛江房地产发展的历史、现状、功能及作用进行一些探讨，并就今后湛江房地产的发展方向和发展理念进行一些初浅的思考及建议。

2011年，全市商品房销售创历史新高,销售面积约199.95万平方米,同比增长34.9%。全市(包含县市区)住宅均价4701元/平方米，同比增长19.5%。

（四）探讨处理违章建筑的一些新对策