目前房地产已经进入白银时代，房地产投资和销售速度都有所下滑，行业集中度则不断提高，除了全国性龙头开发商依然保持较快发展速度外，绝大部分开发商包括浙江开发商，普遍都遇到了一定的瓶颈或困境，在此情况下如何自我突破成为行业的一个热门话题。

　　据统计，2013年全国主要标杆性开发商销售额比2010年加权平均增长195.7%，发展速度很快，浙江几家代表性开发商销售额加权平均增长在20%左右，发展相对缓慢。

　　再来看一下浙江（长三角）开发商与广东（珠三角）开发商的对比。在2013年开发商销售额排名中，广东有5家十强，10家前二十强，浙江1家前二十强，全国经济中心上海仅1家进前二十强，江苏前二十强一家没有。应该说这些年来长三角市场比广东更大，但浙江（长三角）开发商的发展与广东开发商相比有很大的差距，这也的确值得思考。

　　浙江开发商近年来发展落后，与浙江省房地产形势有一定关系。2013年浙江省房地产销售额比2010年增长了21.3%，而全国增长了55%，这应该是浙江开发商掉队的一个客观原因，但主要全国性标杆开发商3年的销售增长速度是浙江主要开发商的数倍，所以浙江省销售增长缓慢不能作为浙江开发商掉队的主要原因。

　　当然企业发展得如何不能完全用销售额来衡量，发展的质量和效益、企业的风险防控、产品品质的提高、服务水平的改善、管理的优化、核心竞争力的提升、对社会的回馈、团队的身体健康和生活质量等都是企业发展很重要的一些要素。我个人也认为销售额并非一定要如何增长，稳健本身也是很大的成功，企业也未必越大越好。但销售额毕竟是一个很重要的指标，如果销售额增速落后，而其他方面（比如风险防控等）也没有很大改善，这就需要我们高度重视了。

　　10多年来，以绿城、滨江、金都为代表的浙江开发商以产品精致著称，在产品品质方面，说浙江开发商位居全国第一方阵一点也不夸张，万科进杭后就多次表示要向本土开发商学习如何提升产品品质。以产品品质为核心竞争力，在过去房地产高速增长中，浙江开发商在全国占有了一席之地，获得了社会各界的高度评价和应有的尊重。

　　当前房地产已经进入白银时代，浙江开发商普遍遇到了一定的瓶颈或者说困境，唯有直面问题，勇于反思，方能摆脱困境，突破发展瓶颈。

　　为了浙江开发商更好地发展，为了行业更加健康，倡议大家提振精气神，发扬敢于自我否定、自我批评的精神，最终实现自我突破。

　　在房价平稳甚至下降时期，快速周转模式更具优越性

　　大家知道，衡量企业利润的核心指标是净资产收益率（ROE），ROE可以理解为本钱或自有资金的收益率，假设资产负债率不变，也即权益乘数（资产负债率除于净资产）不变,ROE由总资产收益率决定，而总资产收益率则由资产周转率与销售利润率两个因素决定。ROE是怎么来的，仅仅财务总监明白是不够的，企业主也必须要明白，否则怎样赚钱的基本原理可能就是糊涂的。

　　浙江开发商往往过于注重单个项目的销售利润率，一个100多亩的项目开发六七年十分正常，大盘10年以上也很常见，虽然单个项目算起账来销售利润率可能很高，但由于资产周转率很低，导致最终企业每年的资产收益率并不高，发展速度也受到影响。而广东开发商虽然单个项目的销售利润率不一定高，但开发节奏很快，几十万平方米同时动工同时销售是家常便饭，销售上重视性价比和销售速度（价格平实），由于资产周转率较高，最终企业的效益更好，规模更大，发展速度更快。而且由于广东开发商开发节奏快、项目多，企业的品牌影响更大，开发经验的积累更多，公司管理经验更加丰富，人力资源更加厚实，更容易获得资本市场的青睐，这些无形资产的提升又为企业的进一步发展奠定了良好基础。

　　销售利润率和资产周转率的提高都会对总资产收益率产生贡献，二者各有千秋，本身没有优劣高下之分，企业需要在不同发展和竞争环境下谋求二者的微妙平衡。从10多年房地产发展的实践来看，广东开发商的盈利模式体现出了一定的优越性。即使在房价飙升的黄金10年，快速周转模式也胜过了销售利润率模式，在房价平稳甚至下降时期，显然快速周转模式更具优越性。在白银时代，浙江开发商应该高度重视提升资产周转率，切实提高开发速度和销售速度，减少囤地，同时提高产品标准化程度。

　　应该像重视产品品质一样来重视政策研究

　　房地产业政策性很强，很少有一个行业像房地产这样被政府高度关注。房地产业总是被政府“有形的手”与市场“无形的手”共同所操控，所以开发商不仅对市场要敏感，还必须对政策敏感。对政策预判出现大的失误，可能会导致企业出现生死存亡的危机。房企的发展既要与市场环境适应，又要与政策环境相契合。有的企业在政策频出的过程中发展平稳甚至在政策波动中快速成长，有效抵御了政策变量带来的负面影响，有的企业则受政策影响很大，出现很大的起伏，比较被动。理想的企业发展模式既要把握市场主动权，又要把握政策主动权，始终对政策保持一种敬畏和敏感。

　　政策如此重要，但遗憾的是目前浙江开发商很难找到一家公司有专职的部门或人员，对政策进行长期、系统、深入的研究，专门与各种科研智囊部门对接。开发商对于政策基本上是通过决策层或老板自己的思考，结合与政府、同行、研究部门等相关人士的交流来把握和判断的，这样的做法显然是有欠缺的。要把握政策走势，必须深入分析政策出台背景，研究当政者意图，熟知各种政策工具，持续跟踪政策变化，从而把握政策机会，避开政策暗礁。政策有金融的，有财税的，有行政的，有法律的，有社会的，有政治的，有生态的，有人文的，有科技的，有土地的，有城市化方面的，有长期的，有短期的，有中国特色的，有国际通行的等不一而足，同时政策变化也比较快。各种政策看起来好像纷繁复杂，但实际上政策也是有主线的，有其内在逻辑，只要开发商能对政策进行深入系统研究，就能透过现象看到本质，就能在很大程度上掌握大的政策趋向，因为“未来早已发生”，只是企业的觉察力不够而已。基于对政策的研究和把握，开发商可以前瞻性地、及时性地来制定企业长期与短期的战略或策略，与政策良性互动，顺应政策大势，避免一些政策暗礁，积极谋求企业的稳健而快速发展。