我们要承认“金九银十”前后，开发商的动作幅度要大大高于购房人的消费冲动。有关机构的监测显示，包括纯新盘和老盘后期在内，今年9月份北京预计开盘总量约有38个项目，部分楼盘的开盘价比上期入市房源成交价都有小幅上涨。高端项目太阳公元去年10月份入市房源实际成交价为54482元/平方米，而其最新入市房源拟售价格为57871元/平方米。北京城建的徜徉集今年5月份入市房源实际成交价为13893元/平方米，相隔3个月，新入市房源拟售价格最高达到18272元/平方米。年初以低价开盘赢得市场最大份额的南六环天宫院板块，价格上涨已经达到20%以上。利用中国人买涨不买跌的习惯，营造一个火爆的气氛，虽然像是泡泡般短暂，但也是屡试不爽。不说成交量和房价，就说楼市的热闹程度，“金九银十”是可以大书一笔的。

  2011年“金九银十”所面对的背景，是史上最为严厉的楼市调控政策，市场信心降至谷底。与此同时，宏观经济形势也不容乐观，通胀压力依然很大。由于楼市的基本面发生了根本的变化，优惠、让利、促销成为去年“金九银十”的关键词。面对当时存货激增的严峻形势，开发商借机，加大推盘力度，并且千方百计促销，以求快速出货，但实际效果并不理想。

  “富力地产不会大规模参与降价。”富力地产总裁李思廉在中期业绩发布会上指出，在人口密集的省会城市，房价上涨的时候远比降价的时候多。

  最近有消息说，山东将从9月1日起选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。这个消息不能不让人们怀疑，此前住建部的辟谣只是一个幌子，改期房销售为现房销售的政策看来已经箭在弦上。应当说，取消预售制度不仅是当前调控房地产市场的一种考量，更是住房制度改革的重要部分。比预售制更受关注的房产税改革据说也已经有了时间表，湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，山东启动了对业务人员的技术培训，十二五即将推开房产税的说法已经公开化，房产税作为楼市里一个最清晰的制度思路备受推崇和期待。

  2008年，受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响，市场购买力明显下降，商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时，万科扛起了降价大旗，带头大哥威武出击，一时间哀鸿遍野，当年整个市场对后市的走势都显示出悲观情绪，“金九银十”最后以铜九铁十”惨淡收场。现在看，2008年是中国楼市调控最成功的一年，可惜在后来的救市政策引导下，前功尽弃，楼市进入一个新的循环的谷底。

  不少受访开发商均表示，下半年供应量会很充足，高库存不断攀升成为摆在房企面前的重要障碍。

  业内人士丁祖昱分析，目前，不少房企的销售目标只完成了50%左右，剩余四个月销售压力巨大，按照目前市场的去化节奏，如果在11月、12月推盘，销售额和资金回笼都很难达到预期目标，因此“决战已经开始”。

  此外，越秀地产与平安集团旗下的“平安好房”，通过“互联网 房产 金融”的模式，为消费者提供全新的购房金融服务。越秀地产将根据全国不同的项目情况，为购房者提供不同优惠的贷款便利，开发商甚至提供贴息。

  据记者统计，目前招商、金地等品牌房企上半年的销售目标达成率均未达到50%。链家监测的部分上市房企业绩统计数据显示，目前已公布销售目标的25家房企整体完成了全年销售任务的47.6%，尚未过半。

  2009年，是个特别的年份，在持续的救市政策刺激下，这一年的“金九银十”可谓成色十足。即使是“银十”，也交出了5616套的成绩，几乎与“金九”持平，并比前一年同期增加了三倍多。同时，房价也纷纷上涨。现在看，导致这年楼市疯狂的主要原因来自4万亿的救市资金。这个辉煌给后来的楼市造成的伤害无法估量，目前连续调控了三年还出在僵持状态，与这年巨额资金的流入不无关系。

  “我们现在对市场的判断都是摸着石头过河，尤其是价格。”某知名房企总部的营销人士分析，7、8月销售行情相对今年上半年有适度的回暖。

  不管怎么说，7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，比6月份增加了25个，眼下“金九银十”即将到来，房价会否进一步反弹也让很多人感到有更多的担心。其实大可不必，在多年的博弈中，我们已经清楚地看出来，“金九银十”只是一个美丽的传说，今年也不过如此。

  “目前，多数项目仍然没有摆脱去化难的困境，房价普遍下调的局面已基本确立，这将加深未来房价下降的预期，对房企的销售与定价形成压力。9、10两月，会有更多房企为抢占市场提供更大幅度的价格优惠，加紧出货跑量。”链家地产分析师张旭表示。

  一线城市楼市“避风港”地位失陷后，房企纷纷加入到“以价换量”的行列。记者在调查中了解到，在传统销售旺季“金九银十”两月，北京、广州等地很多项目都将降价促销。“9、10两月会很精彩。”越秀地产副总经理朱晨在接受本报记者采访时表示，开发商之间的竞争将会达到白热化程度。

  “目前市场的情况是去年全年销量过快增长，以及今年上半年市场冷淡所带来的后续效应，但开发商对住宅市场的后市整体看好，尤其是刚需市场。”上述房企总部营销人士分析，“谁能抢到回暖前的高点，谁就会更有话语权。”

  碧桂园总裁莫斌称，下半年碧桂园将会推出37个新盘，且要完成全年任务的60%，如果市场形势严峻的话，为满足现金流周转等需求，碧桂园也会采取一定的价格策略。

  “不过到底是提价还是降价，我们心里也没底，因为8月并没有达到预期的销售水平，不少开发商8月底提前进入降价促销大战，所以现在价格也不好提。”上述房企总部营销人士表示。

  “今年比往年更早备战，8月份已经备下了部分货量，争取在9月来一次大的放量。”华南某知名房企广州区域营销中心负责人表示，今年上半年销售整体比较低迷，与去年相比存在很大的落差。

  除了加大赠送、降低首付、补贴利息等“暗降”手段外，不少项目选择了直接降价入市。