从6月份成交量的一路攀高，到7月房价的大面积回升，又一次让开发商对“金九银十”里的楼市充满了期待。与此同时，对调控效果一直耿耿于怀的中央政府似乎也是要在这个时候，要给开发商一点颜色看看。中央政府担心“金九银十”的市场气氛会给人们造成一个调控失败的假象，因此明里暗里的反制动作也是不断出招。不久前，一则“北京将取消商品房预售制”的传言，吓得房地产股集体出现罕见暴跌，这也让我们又一次见证了楼市的脆弱，关于房价上涨的任何理由都成了过眼烟云，一点说服力都没有。

  “现在市场上确实出现了一些大幅度的促销优惠，说明开发商对9月、10月的销售节点还是寄予厚望的，越到年底开发商跑量的压力就越大。”北京市房协秘书长陈志告诉记者。

  时代地产董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄也表示，三季度货量更加充足，而对于下半年是否会延续上半年的降价促销战略，岑钊雄表示：“市场好，价格就会往上走，如果市场稍微缓慢一点，价格就进行调整，价格交给市场做决定。”　　这么多年来，“金九银十”一直都是一个地产人绕不开的话题。现在又到了“金九银十”的前夕，很多房地产企业早就为此做足了功课。从6月份开始，楼市交易量和房价一定程度上出现了双涨的现象，这很有可能就是开发商为“金九银十”预热的结果。有不少人据此就喊出了楼市全面回暖已经到来的口号，他们认为，“金九银十”很可能是楼市又一轮上涨的开始。

  刚刚进入9月，众多房企已经开始摩拳擦掌，各类“促销战”、“价格战”硝烟四起。

  “我们不会通过大规模降价来完成任务，根据市场销量而定，只要销量有所好转，让利幅度就会减少。”上述房企广州区域销售负责人坦言，虽然对价格的定位不是特别肯定，但房企对降价的底线仍比较坚持。

  2010年“金九银十”的时候，北京楼市成交量呈现冷热不均的现象，楼盘成交两极分化严重。虽然，部分项目的低价开盘迎合了市场的需求，以低价换取成交量的策略，也吸引了一部分需求。但是与销售火爆的个别楼盘形成明显对比的是，更多的楼盘成交平淡。9月份成交量低于10套的新开项目达到7个，占总开盘项目的三成，其中还有5个新开盘项目出现零成交的情况。让人更为震惊的是开盘三个月以上仍然是零成交的楼盘还有3个。

  “决战已经开始”

  果真如此吗？我们回顾历年 “金九银十” 的情况，就会发现一个从涨价，到放量，再到滞销，最后不得不再降价的有趣的规律，还没有哪年的交易量或者是房价能够在这个时期快速上涨。不可否认的是，一定程度上出现楼市回暖的情况这倒不是第一次，但是这个回暖多是昙花一现。其原因一方面是支持楼市回暖的刚性基础一直都没有真正形成，另一方面楼市调控政策也总是在这个时候显得力度空前，让很多人的购房信心大受影响。

  我们应当看到，虽然在9月、10月又有大量新楼盘入市，但由于限购抑制了一部分需求，中央政府又反复强调对房价的管制和限制，特别是最近关于调控新政将重拳出击的议论，肯定会对市场的交易量和房价产生重大影响。有限的购房需求无法支撑楼市持续回暖，同时，刚性需求对价格又高度敏感。因此，如果开发商改变以价换量的路径，无论是提高价格，还是减少优惠，都会影响到市场的成交量，“金九银十”量价齐升的情况就不可能出现，这已经被历史反复验证。

  该房企负责人表示，从9月开始，周边竞争楼盘已从将降价作为营销噱头，向真正的“以价换量”转变。

  而在政策方面，尽管全国多个城市已经取消或者松绑限购，但对楼市成交的拉动作用却非常有限。有分析指出，多地限购松绑后对楼市的“打鸡血”效用期，最长不超过两周。一些如杭州、宁波、无锡等长三角城市甚至已开始了第二轮救市。

  开发商坦言“心里没底”

  位于北京东南四环的江南山水项目，推出了买别墅10万元抵260万元的促销活动，购房者可以用抵送的260万元换得一辆玛莎拉蒂或保时捷高级跑车，或直接在房款中减去260万元。

  在北京，亚豪机构统计显示9月将出现年内供应高峰，预计将有包括19个纯新盘在内的39个项目入市销售。为此，开发商绞尽脑汁，营销策略不断升级。

  广东珠海市郊区一楼盘近日一夜之间骤降1300元/平方米，跌幅高达25%。在广州，部分郊区楼盘以“每平方米降3000元”的价格大打营销战。