链家的扩张：从37人发展成8万经纪人

2001年，链家开出了第一家店，当时员工仅37人。链家官网显示，2002年6月链家就成为中国建设银行指定按揭代理机构。成立两年后，2003年9月成为"中央在京单位已购公房上市出售定点交易"代理服务机构。

从最初单一的二手房买卖业务，到租售两全，2005年成立链家金融中心，2014年推出国内唯一的房屋资金担保支付平台"理房通"，14年时间，链家正在朝着中介行业"巨无霸"的方向进发。

而大规模的疯狂扩张就在2014年。

此前链家一直扎根于北京。直到2014年，链家开始快速扩张。2014年底开始，链家先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州盛世管家和高策地产服务机构。

通过并购得来的中介品牌门店均变成了链家门店，不仅如此，链家自己也开设了多家门店。一时间，在街头没走多远就可见一家链家门店。同一条街出现三四家门店的情况不足为奇。

数据显示2014年底链家门店1500间，经纪人3万名，到了2015年底链家门店突破5000家，经纪人8万名，翻了近3倍。

按照愿景，上海链家门店规模将达到1500-2000家。预计3年内实现上海市场占有率超50%，这意味着未来上海一半的二手房交易是通过链家来成交的。北京也一样，占据北京二手房市场60%份额的链家2011年就有720家门店，现在也保持着800余家的数量，这意味着在北京城区，每1平方公里的土地上就分布着1家链家门店。

数据显示，2015年链家在全国已拥有超过5000家的门店，覆盖了24个城市，可服务人口达到了2.3亿。而链家2017年希望达成的目标是交易额突破1万亿元，经纪人达到10万人。

快速增长的背后

收购，需要大量的资金，收购完成的人员扩张，同样需要大量的人员和门店来支撑，所以链家需要的资金量是非常巨大的。那么链家所规定的2.7%的中介费用，也是顺理成章的事情，但是2.7%显然并不能维持这么庞大的公司运营，因为2.7%的很大部分，是要与员工进行分配的，经纪人从录入房源、房源归属、实地勘察、钥匙托管、独家委托、独家速销等等环节，经纪人都可以获得自己的收入，实际上，公司自己留存的很少。

链家的收购还在持续，根据链家的目标设定：2017年交易额到1万亿元，同时门店将由现在的1800家增加到1万家，经纪人数量将从3万人增加到10万人。近期大量的全国性广告的投放，大有一统江湖的势头。

链家模式的争议：血从何来？

从之前的媒体报道来看，链家声称当下的金融产品收入占比还不高，2015年金融业务整理收入占比预计超过15%，但是希望在2020年之前，占到50%。

这里假设算一笔账，按照7000亿交易额算，2.4%最高收入是168亿的佣金收入，按照链家理财2015年报显示，该平台2015年累计成交138亿，发放收益1.559亿，按照链家6.4%的年化收益推算，常年循环的资金池大概约为24亿。上海市消保委列举的两个案例中，为促成交易，链家门店为购房者提供了短期借款产品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。减去6.4%，由此推断链家的金融业务收入约为3亿，当然，这三亿没有抛出其他成本，实际利润可能更少。

按照链家对外所称预估2015年金融业务整理收入占比预计超过15%计算，链家整体的收入毛利仅有20亿?是否可能有另外的资金来源?

一个正在大力收购同行，快速疯狂扩张的热门公司，除了利用互联网平台进行了房源展示和房源管理，链家其他的经营模式还是局限于店面的传统方式，并不是一家互联网公司。

与其他互联网中介公司，如搜房、爱屋吉屋相比，佣金高出搜房5倍多，价格和服务并未有特殊区别，臃肿的门店和成本支出，仅靠佣金收入显然不符合这么大体量公司所具备的上升空间，所以这是在房产业内倍受质疑的一点。

第三方支付平台"理房通"--输血利器？

理房通则是链家集团旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。理房通也是目前国内第一家且唯一一家获得中国人民银行颁发的 "支付业务许可证" 的房屋担保支付平台。

理房通共涉及通通赚和定金宝、房款保两类产品。其中，通通赚实则为解决站岗资金而设定的货基产品。

背后隐藏的风险问题更多体现在货币基金的收益走向，是真正流向了投资者的口袋还是被理房通所自用尚不得而知。

由于房屋均属于投资者的大额投资，因此首付款、房屋定金也并不是小数目。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户，存入以理房通名义在银行开设的备付金账户。由于房屋交易周期较长，因此投资者或将该笔款项存入账户长达一周、10天甚至更久，才转入售房者账户，这笔沉淀资金并没有任何的银行存管、托管措施，存在极大的挪用风险。

事件还将继续发酵，3月15日，住建部副部长陆克华在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上表示将"切实加强房地产交易资金的监管，防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金，保证资金安全。"近日北京银监局国有银行监管处约谈了与链家有合作关系的各大银行北京市分行，重点调查链家地产中介、链家金融等关联公司的产品、资金来源和风险等。

可以预见的是，房地产交易资金的监管将愈加严格，链家扩张背后的供血亦将经历制度的考验。

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