这几年经济不景气，大伙儿的生意都格外不好干。去年三四月份一股脑儿冲进股市，至今仍然被套；一高兴跟着朋友组团进了新三板，如今盼星星盼月亮，就是盼不到接盘的“下家”。想来想去，还是房子靠谱，总归是保值增值的好资产，可还没买上房子，已经被房产中介及其金融机构坑了好几回，大呼“宝宝心里苦啊！”。

　　近日，链家被调查，挖出房产中介的黑色产业链，各种抵押、拆借、垫资，不断加杠杆放大风险。极具代表性的首付贷已被叫停，央行行长周小川在十二届全国人大四次会议记者会上明确指出，央行对首付贷态度坚决。随即，深圳、上海等多地区针对地产相关的金融产品、P2P平台、房贷等加紧排查，加强监管力度。市场硝烟四起，供给侧改革、地产去库存化，哪一样都离不开金融市场的创新！风险与机遇同在的市场背景下，地产金融到底该怎么玩?

　　链家，让我们重新审视风险

　　链家的老本行是做房地产中介，已覆盖17个城市，开设3500多个门店，拥有5万余经纪人，年交易额4000多亿，是国内最大的几个地产中介之一。链家依托其自身优势开展金融业务：以链家理财为代表的互联网金融平台，以理房通为代表的第三方支付，堪称地产综合服务商。然而，此次链家被调查，彻底扒了这两大金融业务的皮，让潜在的风险走上台前。

　　先说链家理财，其担保公司是中融信，而中融信的法人是链家集团的董事长，赤裸裸的自保自贷。中融信有这本事担保吗?链家去年交易138个亿，月均过亿，中融信注册资本才5000万，这担保杠杆实在是太大了，但不知情的投资者却对链家的理财产青睐有加。据传，链家理财的产品平均1分钟就卖完，平均融资额度在123万，人均投资68304元。其内部离职人士也曾透露，链家P2P产品的资产端多为债权，且采用个人对个人的抵押出借方式，而这个借款人通常由链家内部工作人员充当，当真正借款人提前还款时，链家可将资金做成收付款资金池，再进行短期放贷，其风险很难把控。再说理房通，中融信是其大股东，又和链家有着扯不清的关系，而且中融信在理房通上开有账户。理房通是和支付宝类似的第三方支付平台，购房者先把房款打入理房通，以保障交易的公平性。但因购房资金沉淀周期比购物长，理房通悄悄把钱转到中融信的账户上，又进行投资或放贷，要是真出了系统风险，购房者的钱岂不是打水漂了！

　　这些关系被扒出来后，不少投资者打了个寒颤，认为链家利用错综复杂的关系圈钱套利，搞不好是下一个e租宝。其实，笔者持相对乐观的态度，如果从P2P的角度看，最重要的是风控和资产端。链家的资产端多为房产，房产在众多资产中仍属于优质保值类资产;其风控是依据多年从事地产中介的大数据积累，对借款人的财产评估、还款能力等有较深的了解，风控相对容易。光这两点，是绝大多数P2P企业难以具备的资质。从地产的角度看，链家打通了房屋中介、产权服务、资金托管这条产业链，既给地产中介增加了更多了盈利空间，也提高了房屋交易的便利性。针对上述的风险，监管部门须严格要求披露资金去向，增强市场透明度，像驾车一样，监控多了，交通法规处罚严了，风险自然会降低。

　　链家模式的创新性是值得肯定的，但创新性与逐利性深度结合后，拉高金融杠杆，无形中成为推高房价的黑手。为了促成交易，链家推出首付贷、装修贷、连环贷等服务，解决资金问题。其经纪商也相当卖力，提前给卖房者支付几千块钱，以成为独家代理垄断局部市场。然后不断寻找购房下家，为下家提供资金杠杆服务，甚至把交易链上的房子作为抵押。链家赌得是房价持续上涨，当房价持续上涨，其风险相对可控，但市场泡沫越大，未来崩盘后越惨烈，这些地产中介、理财公司死了就死了，可最后买单的是银行和购房者，必然撼动国民经济的基础，笔者将在下文中着重。

　　像链家这样带着创新光环的企业和模式在市场上混迹已久，包括上文提到错综复杂的关联交易，是链家太聪明钻了法律的空子，还是监管不到位以致市场混乱?链家涉及P2P网贷、第三方支付、担保等多种复合金融模式，到底是由一个专业监管部门监管，还是多个部门联合监管?监管体制不完善，创新企业无章法可循，故走上野蛮成长之路。此次两会，李克强总理在政府工作报告中，提到了“加快改革完善现代金融监管体制,实现金融风险监管全覆盖”，这明确了金融混业监管的未来方向。此时亟需法律法规的落地，为地产创新企业明确市场标准，以把握好创新尺度。

　　首付贷虽被叫停，但不是推高房价的万恶之首

　　最近说起首付贷，都有种风声鹤唳之感。因链家垫资事件引起央行、银监会等监管部门的高度重视，深圳、上海、广州等多地区接连叫停“首付贷”。首付贷是什么?简单地说，首付贷就是给购房的首付提供贷款。根据购房按揭规定，要获得银行按揭贷款，要先支付一定比例的购房首付。2016年2月2日，央行和银监会进一步降低了购房首付的比例，首套房商业性个贷首付比例下调至25%，二套房首付降至30%，不限购房首付最低可降至20%，为地产去库存化创造市场基础。首付20%，意味着可以以5倍杠杆进行购房，这个杠杆已经不低了。首付贷又能提供场外杠杆，让首付降至到5%~10%，形成10倍到20倍的杠杆，据传，部分首付贷最高能贷出总房款的20%，这岂不是成了“零首付”了吗?

　　零首付是美国次贷危机爆发的导火线，沈阳政府月初推出毕业大学生零首付购房的政策当天就被叫停，因为零首付的背后是一场疯狂的灾难。银行之所以要求购房者支付一定比例的首付，是为了有效筛选有房贷支付能力的群体。首付贷的出现，让信用资质差的群体乔装打扮混入购房大军中，甚至让炒房群体撬动20倍以上的杠杆，成为大跌前最后的狂欢。央行数据显示，截止2015年年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿，占整个信贷额度的15%，2015年新增个贷2.26万亿，比上年末增长23.2%，占全年新增贷款总额的22%，可见地产市场疯狂的程度。未来房价一旦下跌，房子由100万跌成60万，而购房者的房贷可能是70万，成为负资产，此时购房者不愿意或者没有能力支付贷款，把房子抛给银行。笔者认为，房子和股票还是两回事，A股市场再不好，流动性还是有的，投资者忍痛割肉仍可以变现，但房子的变现能力远不如股票。银行面对大量低价、变现能力差的不良资产，总不能又玩“债转股”吧，此时债务危机乃至系统危机可能一触即发。