首付贷虽然可怕，但真的像媒体所说“房价上涨的真凶”?最近不少业内人士认为地产中介和理财公司是首付贷的始作俑者，首付贷是推高房价的万恶之首。笔者认为，首付贷对房价上涨有一定的推动作用，其放大杠杆的方式必然对市场有所刺激。但这个影响有多大呢?据调查，首付贷仅在一线城市中占有一定的市场，一线城市房价高，首付动辄上百万，普通白领也很难一下子拿出这么多钱，而在三四线城市房价较低，亲戚朋友就能凑齐首付。而且一线城市房价上涨速度快，为了能够锁定房价也要尽快交上首付。但这个规模并不大，当前深圳首付贷规模约25-30亿元，上海约30-40亿元，北京约40亿元，仅占当地市场总交易量千分之五以下，对推动房价上涨的作用有限。

　　房价上涨是多种因素复合产生的结果，政策上的宽松刺激，媒体片面夸张的报道，资金从行情不好的股市转向房市，更重要的是地产商的资金压力太大，他们亟需“去库存化”以获取流动资金，因此他们会主动联合小贷公司、P2P公司、银行理财等，共同为购房者提供首付贷、过桥贷、信用贷等类似的金融服务，快速把库存的房子转给下家，以便回笼资金。显然，首付贷只是房价上涨的替罪羊而已。

　　地产金融怎么玩?要立足于真正解决老百姓的住房问题

　　年后的房价一路上扬，部分地区甚至出现一天涨上几十万的现象。面对高房价，面对结婚生子，老百姓有苦难言。房贷一贷就是二三十年，工资没涨多少，物价贵了不少，月月房贷，就连白领阶层也得缩衣节食，甚至还完自己的房贷又要帮着下一代还房贷。房地产作为支柱性产业，背后隐藏着严峻的债务危机、产业危机，处于“牵一发而动全身”的位置，政府、银行会想尽办法保证房价上涨或相对稳定的趋势，房奴生活看似遥遥无期。

　　所谓的首付贷、过桥贷、信用贷，乃至中介和P2P企业花样百出的垫资模式，虽能给购房者解决某一时段的燃眉之急，但可能会让购房者付出了更多的成本，更无力改变老百姓的房奴命运。笔者认为，这类似的地产金融创新只是借贷模式的升级版本，没有突破利益相关者的交易结构，没有真正为购房者减轻压力，算不上地产金融创新。

　　什么才是真正的地产金融创新呢?笔者以“房地产+基金+保险+信托”的模式为例，这个模式一直以公益的名义在做，购房者交了30%的首付款后，能够实现“零月供”，从此告别房奴的生活。听起来像天方夜谭，购房者的月供谁来付呢?从头说起。最近虽然很多城市房价上涨，房子似乎很抢手，但这只是局部现象，三四线城市仍有大量难以消化的库存楼盘，中小地产商压力山大。这时候基金公司开始为地产商出谋划策，假设100万一套的房子，每销售一套，地产商愿意捐赠30万(购房全款的30%)给基金公司，基金公司将为购房者还20年月供。为了控制金融风险，要求购房者必须交30%以上的首付款，并按常规方式办理银行按揭，先将房款打给地产商，地产商资金解套了。此时风险集中在购房者身上?基金公司拿什么保证20年持续提供月供呢?基金公司将地产商捐赠的30%房款与基金内的资金配置，购买与房贷价值相等的香港保险并进行复合理财，指定购房者为第一受益人，同时将这一保单资产委托给信托公司做成事务性信托。如果基金公司不能为购房者提供月供时，信托和保险生效，一次性支付购房者的所有贷款。详细的风控和基金公司的盈利方式，笔者在此不详细展开，说到底，这个模式通过资产配置和金融工具组合，为购房者解除了月供压力，保险和信托增加了多个安全阀。

　　这类似的模式很多，比如最早“彩生活”做的“半价买房，返20年饭票”，即假定100万的房子，20年返50万的饭票，饭票能在彩生活商城、天猫等网购平台上使用，这种模式基于“彩生活”上市公司的强大背景背书，一般的网络商城能不能熬过20年很难说。返饭票也好，返月供也好，重要的是拿什么来保证?风控做不好，这种创新模式可能会带来难以预料的连锁反应，威力巨大。政府在支持地产金融创新的同时，应加强监管力度，利用专业人员诊断创新模式的每一个环节，房子是关系民生的大问题，切不可掉以轻心。

　　据研究人士统计，截止2015年12月末，国内待售面积约7.18亿平米，在建面积73.5亿平米，再加上待开发土地，去库存至少需要六年，客观上为地产金融创新提供了时间和空间。在这期间，相关配套的法律法规应及早落地，以明确树立市场标准。地产金融创新是个大概念，链家集团、首付贷都曾带着创新的光环，但笔者认为，为交易链条中的利益相关者创造更多价值，并降低交易实际成本，才是真正利国利民的创新模式！