原标题：商业地产库存半年增加422套

中山四路两侧汇集5个商业地产项目，其中有项目长期空置。 伍杰 摄

　　 日前，位于东区博爱五路与兴中道交界的顺景商业中心正式启动对外招商工作，这是同一路段上的第二个大型商业项目，与其相距不足1000米的大东裕国际中心1、2期分立在博爱路的两侧。从利和广场方向起，中山路、博爱路沿线一路往东方向几乎每一段路都有至少两个大型商业项目，这其中又以中山四路上的商业地产项目最为集中。

　　 国土部门的统计数据显示，中山的商业地产库存从2015年年底的24976套，上升至25398套，半年内商业地产库存增加422套，上升1.6%。在不考虑新增的情况下，预计需要近3年时间才可清理完毕。与此形成鲜明对比的是，近半年来中山的住宅项目销售情况火热，“时光盘”“日光盘”经常出现，中山住宅库存去化周期已下降到7个月以下。●伍杰

　　 市场

　　 头两月商业地产库存环比增长7%

　　 大户型项目或导致库存面积增加

　　 在今年1月份发布的《中山市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》（以下简称“计划”）中提出，到2018年底，全市商品房库存规模比2015年底的1384万平方米减少7.6%，即在全部消化2016—2018年新增供应量的基础上，力争再化解105万平方米商品房库存。其中，包括商品住房35万平方米，非商品住房70万平方米。

　　 从数据上看，中山的去库存压力主要在于非商品住房，其去化任务是住宅库存的两倍。而计划当中提到的非商品住房，实际上由写字楼、商业公寓以及商铺三个部分组成，由于中山相关部门的统计数字并未将这三类项目单独分开统计，因此无法直观反映各类型单位的去化情况。从整体情况看，自2013起中山商业项目的成交逐年递增，但每年商业地产的新增速度均快于消化速度，导致库存逐年增加，商业库存压力也逐年增加。其中2014年内新增6567套，2015年新增4201套，2016年至今新增422套。中山的商业地产库存在今年2月份达到顶峰，共计26913套，环比增幅达7%，与去年同期相比增长近30%。2月至5月，商业地产库存减少了近1600套，似有开始“被消化”的趋势。

　　 但合富辉煌中山分公司的研究经理谢仲娟并不这样认为：“商业地产库存的总量可能仍在增加，虽然套数减少但面积并未减少。2月至5月期间，商业地产库存减少部分主要在商业公寓，在中山不少商业公寓的价格已经接近同区域的房价了，特别在东区、火炬区等热门区域住宅供应量不足的情况下，深圳客已经将目光转向商业公寓。商业公寓的面积一般在60平方米以下，而写字楼和商铺的楼面面积要大得多。”根据合富辉煌提供的数字显示，2016年3月至6月期间，中山的商业库存中80平方米以下的单位减少397套，而80平方米—144平方米的区间内的商业项目则新增了146套。“中山商业库存的整体面积按照我们的估算可能仍在增加。”

　　 现状

　　 部分写字楼8个月无成交

　　 商铺滞销主要集中在社区

　　 商业地产库存居高，主要是商铺和写字楼都出现滞销。笔者走访位于博爱五路上临近中山交警支队的一个商业中心就发现，现场写字楼入驻率并不高。该商业中心分为南北塔，算上顶层不开放区域以及配套楼层外各有20层的写字楼，每一层有10个间隔，面积90—110平方米不等。现场考察，每个楼层只有3—4个间隔有公司进驻的痕迹。其中有超过一半以上无人办公，部分楼层甚至只有零丁的一间公司。

　　 合富辉煌中山公司从中山市国土部门搜集到的数据显示，从2015年2月份至今年5月共计16个月，其中有8个月该商业中心没有任何成交量，有4个月份的成交量在414平方米以下，仅有1个月的成交量超过2000平方米。同样的情况在周边并不少见，位于中山四路西段的颐港·世纪中心，从建成以来就一直空置。而除去盛景尚峰和汇智大厦入驻率较高之外，周边数个商业中心的写字楼入驻公司数量也是寥寥无几。

　　 与写字楼集中在城区商业中心不同，商铺滞销主要出现在社区内，社区商铺难卖已经成了房产圈的共识。开发区逸仙路一楼盘的中介顾问就表示，一个月最多就一两组客户来询问商铺，能够依靠降价把商铺销售出去就很不错了。他告诉记者：“区域内有些商铺价格一直在降，但无人问津。商铺和住宅不一样，住宅可以自主也可以用于投资，而商铺对于本地人无刚性需求，转手率不高投资客也不予关注，即便降价也不一定能卖出。”该顾问表示，很多小区的住宅基本已经清盘，但商铺却一直没有好的去化途径。

　　 商铺的价格从2013年的顶峰一直滑落。以远洋大信新都汇周边的内街铺位为例，2013年有部分铺位的成交单价超过4万元每平方米，现时已经下滑至1.5万—2万元每平方米，与此同时，远洋城的二手房楼价已经接近一万元，且极少房源出售，同一区域内商铺和住宅的价格比值为1.5。相较于市内其他楼盘，远洋城的商铺尚算保值，在开发区有不少楼盘就出现铺位与住宅同价的情况。在逸仙路某楼盘，有开发商打出了“9000元一平方即购临街旺铺”的标语，而开发区的新盘住宅均价早已超过9000元每平方米。

　　 “合理的商铺住宅价格比应该在2.5—3的区间范围内，而珠三角范围内的商铺住宅价格比约在2左右，现时中山的价格并不合理，普遍在1.5以下。”谢仲娟认为，“商铺价格不高，主要由两个原因造成。一是实体店生意受到电商冲击影响；二是供应量过多，现时每个开发商都会在规划当中加入大量的商铺或商用公寓，供应量增加必然导致价格的降低。”

　　 破局

　　 新物业或难通过“商改租”消化

　　 加强政策引导促进写字楼销售

　　 面对商业地产库存居高不下的情况，各级政府都出台了不少指导意见，试图盘活商业物业市场。6月初，国务院就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见提出，加快培育和发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。目前，中山正对这一政策进行研究，未来有望落地。

　　 在住宅需求高于商业需求的情况下，“商改租”的做法有可能成为商业物业去化的一条新出路。但也有开发商持谨慎意见。中山五路某楼盘工程部的负责人刘先生就表示：“商改租实际投入成本可能会非常高。住宅的建筑标准和验收标准都比商用物业高，商用物业需要进行部分改建才能够符合出租标准。防水、排污管道、水管、煤气管道，都需要进行改造，这是一笔很大的投入。”