海外融资热潮

据中原地产研究中心统计数据显示，2014年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元，其中，7月份海外融资规模为56.6亿美元，环比下滑幅度为40.79%。此外，从万科等10家标杆房企国内外融资的表现来看，7月份融资额度为50.37亿元，环比下降63.74%。

首7个月海外举债超2600亿元

“近年来，由于国内融资渠道有限，且成本较高，中国房企海外融资规模迅速扩大，尤其美元债发行规模不断上涨。”一位业内人士向本报记者表示，从今年中国房企出海融资的具体表现来看，海外融资成本已经普遍超过7%，甚至有的房企出海找钱的成本代价高达15%以上。

事实上，从中原地产研究中心的监测数据来看，海外融资额在中国房企融资总额中仍然占有较高比例。从总规模来看，截至2014年7月底，中国房企今年前7个月海外融资总额高达424.33亿美元，合计人民币约达2620亿元。

数据显示，今年前5个月中国房企海外融资额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元以及73.9亿美元。

而从单月波动情况来看，1月份和6月份为中国房企海外融资高峰期，6月份单月海外融资规模高达95.6亿美元，为年内峰值。7月份则开始下滑，单月海外融资总额为56.6亿美元，环比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地产和当代置业两家房企海外融资成本都超过了13%。7月25日，力高地产集团称发行总额为1.25亿美元的5年期优先票据，票据将自2014年8月1日起按年利率13.75%计息；而当代置业亦是发行1.25亿美元的5年期优先票据，其融资成本却高达15.3%。

对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，在美国加速退出QE和人民币贬值的双重压力下，近期国内多个城市楼市又涌现降价潮，这导致了房企海外融资的难度有所加大。

“整体而言，房企的资金压力在明显加大，目前房企均在加大融资努力。”张大伟强调道，但是房企的海外融资成本明显上涨，导致企业的资金成本负担加重。

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远洋发债12亿美元夺最大单

值得注意的是，从7月份出海融资的房企和发债规模来看，7月31日，远洋地产敲定了发行总额为12亿美元的两笔美元债券融资事宜。

据中原地产监测数据显示，远洋地产此次共发行了5年期与10年期的两笔美元债券，总额共12亿美元，合计约为人民币74亿元，融资成本均在6%以下。

“中国房企出海找钱，一方面有机会低成本获得融资，消解房地产市场低迷带来的销售压力，缓解现金回笼缓慢导致的资金链紧张情况，另一方面也可以在土地市场出现流标的冷清状态下，增加优质土地储备。”上述业内人士向本报记者表示，去年多数房企拿地规模都急速扩张，债务压力也随之增加，鉴于此，开发商不得不去借新债还旧债。

境外融资

什么是境外融资呢?其实主要是通过资本市场和货币市场.最常见的是股票和债权。但也可以按内部融资和外部融资分，和境内融资没什么大的区别，只有发展程度的区别还有就是管制不同。融资方式上基本上没有什么变化。

境外融资优势

根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。目前发展的比较好的几个离岸金融中心是英属维尔京群岛(british virgin islands，bvi)、巴拿马、开曼群岛、百慕大等，我国的澳门特别行政区也于1999年10月31日颁布了《离岸法案》，并于2000年中正式实施，希望能够充分利用香港的国际金融中心地位、内地的生产基地和澳门的税务优惠政策，促进澳门的发展和大珠三角地区的经济融合。

这些境外金融中心，都有以下特点：

1、政治及经济稳定因为境外公司多用作保护财产，如果注册当地的政府不稳定，公司的财产如存款等，就可能被没收或国有化。

2、金融业发达银行及商业活动资料受法例严密保护：例如维京岛政府法例，除非涉及毒品走私的刑事罪行，维京岛的法庭是不会命令有关银行或公司注册代理告知他国政府或第三者有关客户之资料;加上维京岛公司的董事名册、股东名册并非公众记录，除董事授权外，其它人是无法取得有关资料。

3、足够法例保障作为境外金融中心，其中一个要点，是要保障投资者的投资。完善的法律保障，有经验的法庭和法官，都是不可缺少的。例如：泽西洲的信托法及维京岛的国际商业公司法。

4、非居民进出自由，又无外汇管制大多数的境外公司均无外汇及资本流通的管制。

5、租税规定宽松，免境外来源所得税或税率极低6、多是英联邦成员国 ，法系多是英美的普通法法系。

小编点评：目前，最常见的海外融资方式是银行贷款、发行票据和债券。相对比起内地信托、基金等高成本的手段，海外融资的诱惑力立显。海外融资以一般低于10%的成本轻松击败内地动辄15%以上成本。当然海外融资也不是你想融就能融的。

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