在中海地产与中信股份完成交易的先决条件中，包含了中信股份顺利完成重组。中信重组后，中信卖方（收购目标公司）将持有中信股份所投资的物业组合与中海地产交割，中信的股东贷款将由中信泰富接手与中海地产完成转让。

“该项收购相当于每平方米土地成本仅为4000港元，我们认为中海地产的净资产总额将增加480亿港元，增加约15%。”这位分析师在研报中写到。

如果中信股份地产项目资产能够顺利完成与中海地产的收购交易，届时中信股份将持有中海地产10%的股份，按照2015财年中海地产归属上市公司股东约333.12亿港元（合计约280亿元人民币）的净利润，中信目标公司所占中海地产归属公司股东净利润会达到28亿元，同期这些资产归属中信股份旗下的净利润则只有11亿元。

中信股份在2015年业绩报告中写到，中信股份地产板块过去主要包括中信地产和中信泰富地产两家公司，在住宅地产方面，中信的规模和土地储备较行业一流企业仍有一段距离。公司的管理层对业务发展有一个共识，就是要在所涉足的行业打造有竞争力的龙头企业，如果凭一己之力难以达到这个目标，我们就要与行业领导者合作。

他也进一步补充说，中信集团住宅业务一直做得不好，尤其利润和规模与中信地产品牌脱节，加上中信股份已经实现整体上市，现在的重要工作是推进地产业务重组和业务线条的梳理，以保持主营业务突出，在资本市场赢得认可。

日前，中国海外发展（股份代码：00688.HK，下称中海地产）宣布与中信股份全资附属公司达成协议，中海地产将以发行新股及转让物业资产的组合形式收购中信股份重组后通过中信房地产及中信泰富拥有的国内住宅地产项目资产，交易初始对价310亿元。

而中建股份旗下的地产项目资产在出售给中海地产之前，2014年目标公司股东应占净利润为亏损3.87亿元，2013年则为13.84亿元。

撰写上述研究报告的申万宏源分析师指出，对中信目标资产的收购将给中海地产在今年带来额外约750万平方米的可售资源。

申万宏源在针对中海地产对中信股份住宅地产收购事项发表评论称，其预计中海地产此次对中信股份目标资产的总收购对价约770亿港元，包括向中信股份卖方发行新股总价值300亿港元，转让总价值约74亿港元的物业组合，以及预计将由中海地产向中信集团承担偿付约400亿港元债务。

另外，中信股份方面透露，未来地产业务的管理将以新成立的中信城市投资发展有限公司作为平台，中信股份的副董事长兼总经理王炯亲自挂帅担任中信城投的董事长，中信泰富地产总经理刘勇则担任总裁，负责日常管理。

“另外这轮央企改革强调了央企的资本运营能力，既然住宅地产一直难以做大做强，所以比较合适的选择就是“借鸡生蛋”，以资产注入优质地产公司持股‘孵化’资产规模，保值增值。”他说。

中信银行一位要求匿名的人士告诉记者，其也注意到中信集团出售中信地产住宅业务予中海地产，但集团暂未通报出售的具体原因。

同等财务指标下，2015年中海地产股东应占净资产收益率（归属公司股东净利润与股东应占权益）达到了17.39%。

“应该包括两个原因。一是中信地产业务的住宅地产和商业地产已经做了分割，集团更加重视商业地产在核心城市的存量运营，定位的是城市运营商。”中信银行的这位人士告诉记者，“另外一个原因就是，这一轮的国企改革中，国资委要求调整国有资本管理体制，以管资本为主强化资本运营，实现国有资本的保值增值。”

中海地产在收购事项公告中披露的中信目标公司财务数据显示，2015年中信目标公司股东应占税后净利润为11亿元，按照中信目标公司股东应占未经审核约192.14亿元的净资产，2015财年中信目标公司的净资产收益率只有5.7%。收购目标公司在2014年归属公司股东的净利润也只有12.91亿元。

中信股份出售的这些住宅项目资产位于全国25个城市，物业组合总建筑面积约2400万平方米，这些交易资产未经审核净值约为192亿元。

根据中信股份2015年的业绩报告，该年度房地产业务实现营业收入276亿港元，净利润42.92亿港元，净利率15.54%，同期中海地产的净利率为23%。

当时中海地产与中建股份以发行新股方式支付关联交易代价，相当于中海地产经扩大发行后总股本比例的17.1%。中海地产在2015财年将从中建股份收购得来的公司集团完成财务并表，按照中海地产2015年实现的333.12港元归属上市公司股东净利润，中建股份出售的这些资产收益预计会接近57亿港元（合计约47.8亿元人民币）。

中海地产在2015年5月初正式完成了向其控股股东中建股份收购持有的国内地产业务及英国伦敦3个投资物业，交易总额338亿元，全部交易代价以向中建股份发行近17亿股新股完成。这也为中海地产补充了总建筑面积1091万平方米的土地储备。

在双方的交易代价及偿付方式上，中海地产将向中信股份发行近11亿股新股，总代价297亿港元（折合人民币约249亿元），在交易完成后，中信股份将成为中海地产的第二大股东，持股10%；另一部分交易代价则是中海地产向中信股份转让价值约61.5亿元的若干物业组合。

中海地产收购中信目标公司住宅项目资产将为公司带来总建筑面积约为2400万平方米的土地储备，截至2015年底，中海地产土地储备面积4144万平方米（权益面积3850万平方米），双方交易完成后，中海地产的总土地储备会达到6544万平方米。