客观来看，即使在政策面能做到最精准的应对，也未必能完全杜绝一线城市房价上涨过快、急需去库存的三四线城市少人问津的剧情反复上演。这是因为，房地产去库存不得不面临区域发展水平不一、贫富差距、个人发展空间差距的“天堑”。

警惕去库存中出现的异化迹象

美国政府之所以降低海外资金投资美国房地产市场的税率，主要缘于过去对美国经济和自尊心造成威胁的因素已逐渐消失。35年前，正是日本企业大肆购买美国土地和标志性建筑，迫使美国采取了对海外资金加税的法案以求保护自己的原属产权。而自日元大幅贬值以来，日本资金海外狂购房地产的能力持续下降，美国已无需原法案设置的保护性堤坝。当然，转向宽松的税收政策势必带动大量海外资金进入美国房地产市场，给美国经济带来包括中国资本在内的新的增量资金。就此而言，美国新法案与中国资金的流向具有连带效应。

其三，在保证金融系统性安全的前提下，进一步降低购房的贷款门槛，使之与农民群体的现实购买力尽量吻合。央行行长周小川日前在上海G20财长和央行行长会议期间透露:他认为中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低，银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全，有发展机会。央行将会给予银行更大的自主权，对不同客户采取不同具体政策。这暗示了住房贷款首付等政策将进一步趋向灵活，有助于房地产去库存任务的完成。

中美日去库存方案之比较

去库存要求政策精准投放

总体来看，减税构成了美国刺激房地产市场的主要方案，推动二手房交易并由政府出资部分接管，则是日本的主要方案。从技术角度讲，这两种思路，中国都有可借鉴之处。不过，中国的房地产去库存，在许多方面又与美日不同。

中美日三大经济体同时对房地产市场进行政策调整，表面看都是通过激活房地产市场，巩固经济增长的态势，防止经济下行压力拖垮复苏努力。但实际上，中美日房地产市场新政策的倾向和诉求，有很大不同。

又如，房地产企业的购并是房地产去库存的推进路径之一。打通制度瓶颈，实现央企与民企相互持股，推进不同性质企业之间采取混合所有制，既可有效消化库存，也可推动国企国资改革和国企民企的整合。

本版撰文徐立凡

楼市交投重新活跃，在一定程度上是房地产去库存的前提。但必须警觉，楼价上涨不等于去库存，相反却可能成为去库存的障碍性因素。这是因为，一方面，房地产去库存的主要“战场”在二三四线城市，一线城市除价格因素外不存在去库存压力。实际上，去库存的政策对象本来就是二三四线城市而不是一线城市，这也是调控政策放宽附加“限购城市除外”的附加条件的主要原因。而目前的市场，则呈现出一线城市和个别二线城市交易活跃，其他重点城市依然较为低迷的态势。这显然不符合房地产去库存的初衷。另一方面，随着交投趋于活跃，一些新的监管风险正在重新累积起来。央视曝光的上海链家违规提供高息借款服务，鑫琦资产将房地产项目收益权打包成理财产品导致兑付危机等事件表明，急功近利式的楼市发展方式还可能导致金融风险。