仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏分析海外投资热潮有几个因素，既有中国宏观调控以及住宅市场低迷的背景，也由于目前形势下通过国际市场多元化投资，有利于实现持续性增长，并确保长期收益。

家叶海外投资集团执行董事黄弼唯指出，中国标杆型住宅开发商目前在谨慎增加海外投资的配比，随着对市场规则逐步了解，国外这个庞大的市场会吸收越来越多的中国投资。

为什么中国房企如此热衷海外投资？

莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出：“随着中国的超高净值投资者趋于成熟，他们中的许多人开始在全球范围内寻找新的投资热点，如马来西亚的新山，澳大利亚的黄金海岸以及美国的洛杉矶和迈阿密等地。比起传统的投资区域（如伦敦、纽约和悉尼），这些新的投资热点能为投资者带来更高的投资回报。尤其值得注意的是，与北京和上海等中国主要门户城市相比，近期新兴投资热点的豪宅价格更具吸引力。例如：美国洛杉矶和迈阿密的优质公寓价格比上海低25%，极大地吸引了中国超高净值人士到当地投资。”

仲量联行数据显示，2014年中国海外房地产投资增长46%，超过165亿美元，其中商业地产海外投资远超住宅投资。2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，商业地产投资超过112亿美元。

事实上，房企走出去是必然的，只是受国内调控的影响使得这种“走出去”的需求更加的迫切和热烈了。中国的海外置业市场需求庞大，开发海外置业能带来更多的服务附加值，如海外留学、移民、旅游、投资等；此外，只有走出去，才能接轨国际化，放大全球化品牌价值。尤其不可忽略的是，海外投资也是分散风险的上佳途径之一。

莱坊研究表明，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。在第二轮浪潮中，大型开发商也开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。到当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。如今，第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商，他们正积极评估海外投资策略并探索海外发展的机会。

莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出：“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。而促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有：中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张；国内市场需求放缓；海外市场拥有更可观的回报率。”

责任编辑：牛敬

海外投资商业地产更受青睐

大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者开始分散投资项目以实现多元化发展，他们由核心的写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。此外，投资者亦寻求投资地点的多元化，从门户城市转投到回报更高的主要省会城市。

投资者亦寻求投资地点的多元化

世邦魏理仕全球资本市场部资深董事刘丽红表示，房地产境外投资目前是中国对外投资中蓬勃兴起的一个行业，而这将会是个长期趋势。参与境外地产开发与物业投资，将会给中国房地产企业和投资机构的发展带来积极与深远的影响。在这轮海外投资浪潮中，中国的投资者需要更多地去了解和学习各海外市场，既要培养国际型团队，也要善于借助第三方专业机构或者当地合作伙伴，熟悉当地市场的操作和规范，与房地产顾问公司、律所、税务规划师等专业机构合作。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，跟据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中只有四家有大量的海外投资，其中有40%的公司正考虑拓展海外市场。而中国开发商的表现则更为激进，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力将十分大。

随着国内市场环境的变化，内地房企“出海”已经从在政府牵头下投资，经由内地房企和当地企业合作开发海外市场开始向以内地房企自主开发为主转变。目前，万达、绿地、万科、碧桂园等一线房企都频频对海外出手，甚至买下了海外诸多知名的地标性建筑，尤其青睐大型国际都市热门地段写字楼等高端物业，且新建项目都以独立自主开发为主。不少业内人士预计，在国家实行房地产宏观调控的几年里，海外房地产投资热潮备受关注，在全球容量巨大的房地产市场，还将持续看到中国投资者的身影。

莱坊报告重点指出，中国市场放缓，回报低，缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静，持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。然而，鉴于中国市场受政策主导的特性，投资者也应该将政策调整对投资前景的影响考虑在内。

同一天，仲量联行发布数据显示，除了传统的亚洲、美国等成熟市场，目前中国海外投资的区域布局也越来越呈现全球多元化趋势。以国家来统计，2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。从城市来看，悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一，仅次于伦敦。而伦敦在 2014年共吸引了40亿美元的投资，再次荣登榜首。

亚太商业不动产研究院院长朱凌波表示，住宅本身在国外早已进入平滑稳定期，增量很少而是以存量为主。开发商去海外投资也很少是拿地自建，而是以收购为主，分散投资风险，可以判断未来几年增速一定是加大的”。

从去年至今，中国企业海外投资持续暴涨，尤其海外房地产投资大热。莱坊昨日发布的《中国对外房地产投资报告——几轮浪潮后，市场将走向何方？》数据显示，近年中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。截止目前，中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国几个世界门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平”。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅强调，如今澳大利亚、美国、英国的许多省会城市和主要城市的净回报率已经超越如伦敦、纽约、悉尼和墨尔本等门户城市。

“过去一年，商业地产投资增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产，是中国海外投资最热门的选择。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示。